中報預增應是主流，歷史經(jīng)驗表明下半年結算占比會大一些

　　截至7月18日，在申萬房地產(chǎn)指數(shù)成分股中，已發(fā)布中期業(yè)績預報及快報的有49家公司，其中：26家公司實現(xiàn)增長，占比53%；7家公司業(yè)績預減，占比14%；11家出現(xiàn)首虧和續(xù)虧，占比22%。在已預告的公司中，我們覆蓋的那些公司例如招商蛇口、保利地產(chǎn)、陽光城、中洲控股等，中期業(yè)績均預告實現(xiàn)了較好的增長。歷史經(jīng)驗表明，下半年結算占比會大一些，近10年房地產(chǎn)板塊下半年利潤/全年利潤均在50%以上，其中近兩年下半年利潤占比分別為67%和66%。

　　上半年行業(yè)小周期降溫與結構性過熱、微觀繁榮并存

　　從銷售、新開工、施工面積累計同比增速自2016年上半年最高點至今出現(xiàn)較大幅度回落的趨勢來看，行業(yè)的確仍處在小周期降溫期。但從新建商品住宅累計銷售額/累計銷售面積得出的房價口徑在今年上半漲幅顯著、國房景氣指數(shù)高位運行、土地市場監(jiān)測數(shù)據(jù)“火熱”、媒體對各地“搶房”的報道頻率較多、投資和新開工在今年上半年強勢反彈等情況看，行業(yè)呈現(xiàn)出微觀繁榮和結構性過熱的特征。小周期降溫的原因是周期使然，我們在此不再贅述。微觀繁榮和結構性過熱則是前期包括持續(xù)降準、降息在內的宏觀經(jīng)濟政策以及房地產(chǎn)因城施策、分類調控思路下包括“去庫存”、“棚改貨幣化”等舉措高歌猛進的結果，“去庫存”后的低庫存既進一步加劇了房價上漲預期，亦加劇了房企補庫存的沖動，從而帶動了上半年新開工和房地產(chǎn)投資強勢反彈。行業(yè)主要指標具體運行情況見正文。

　　上半年行業(yè)結構性過熱導致輿論及政策壓力增大

　　上半年“搶房”報道明顯增多，輿情發(fā)酵、引發(fā)熱議，房價顯著上漲亦形成輿論焦點，“把一些宏觀經(jīng)濟面臨的問題及社會問題歸咎于房地產(chǎn)繁榮”成為上半年主流輿情。調控持續(xù)加碼，包括“四限”城市增加、限售年限拉長、熱點城市暫停企業(yè)購房、首付比例提高、七部委聯(lián)合整治行業(yè)、“棚改貨幣化安置”從低庫存城市推出。

　　上半年優(yōu)勢地產(chǎn)股受益市場集中度提升，亦受到小周期降溫傳導

　　上半年， TOP5和TOP10市占率度已提升至21.37%和29.72%，已接近美國水平，優(yōu)勢地產(chǎn)股的基本面實實在在地受益于市場集中度的提升。但由于行業(yè)整體處在小周期降溫期，又疊加持續(xù)加碼的調控，優(yōu)勢房企難免受到波及：我們選取2018年前上半年銷售TOP30的優(yōu)勢房企進行觀察，雖然大部分房企銷售均有顯著增長，但大部分銷售增速均不如去年同期。

　　投資A股優(yōu)勢地產(chǎn)股“最壞的時間窗口”或已過去，下半年可積極面對

　　我們是全市場唯一在1月份高點開始提示調整風險并在2-6月份持續(xù)偏謹慎的賣方，《區(qū)瑞明地產(chǎn)A股小周期理論框架》在2018年上半年再次得到了很好的驗證。站在當前時點，根據(jù)該框架，我們認為投資A股優(yōu)勢地產(chǎn)股“最壞的時間窗口”或已過去了，我們對下半年的觀點要比上半年積極，認為壓制地產(chǎn)A股估值進一步下行的不利因素再下半年將有望逐步緩解，且上半年股價跌幅已相當程度反映了這些不利因素，下半年有可能跌無可跌，即使跌，跌幅也不會像上半年那么大，甚至不排除超跌反彈，未來一年左右或將迎來一大波類似于2009年上半年、2012年、2014年2-4季度那樣的“賺估值的錢”的大級別行情。我們堅信房地產(chǎn)在中國的支柱地位在未來數(shù)年內仍難撼動，堅信中國房地產(chǎn)行業(yè)具有強大的韌性，建議機構投資者下半年逢低布局、逐步吸納優(yōu)勢地產(chǎn)股，保持恒心和定力迎接下一波大行情。我們看好新城控股、招商蛇口、華夏幸福、保利地產(chǎn)、萬科A、榮盛發(fā)展、陽光城、世聯(lián)行、中洲控股、華僑城A以及部分內房股包括中國恒大、龍光地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)、旭輝控股集團、遠洋集團等。

　　風險

　　市場的風險：若房地產(chǎn)行業(yè)降溫超出市場預期而政策又遲遲不轉暖；2)研究框架失效的風險。

《2018年地產(chǎn)A股中報業(yè)績前瞻：積極面對》閱讀地址：http://www.osxg.com.cn/2018/0719/120942.htm