仲量聯行陳玲瑋：旅游業前景樂觀 未來會有更多非主流酒店投資者

　　9月5日，由南方財經全媒體集團21世紀經濟報道、南開大學旅游與服務學院聯合主辦的“2019亞洲旅游產業年會”在上海寶華萬豪酒店舉行。仲量聯行中國區酒店及旅游地產投資咨詢部副總裁陳玲瑋出席會議并發表“2019酒店市場投資展望”主題演講，對亞太區酒店投資市場提出了三點展望：投資收益率會經歷調整；越來越多的非主流酒店投資者進入酒店資產投資市場；酒店品牌將走向重資產戰略。

　　陳玲瑋表示，2018年全球酒店交易總額達到680億美元，與2017年基本持平。這是因為去年全球經濟穩健發展，而各國旅游人數也持續增長，投資者對酒店市場還是保持非常樂觀的情緒。美洲是全球市場占比最大的酒店投資市場，主要是因為在美國機構投資者較為活躍，占比54%，與前年同時期相比增長了29%。在歐洲、中東、非洲，投資交易額同比下降了7%至229億美元，主要原因是英國脫歐不確定性影響了投資者對這個區域的信心。亞太區酒店投資下降了39%，主要原因是在2017年融創收購萬達文旅城資產包的交易，這種類型的特殊案例在2018年沒有出現。

　　陳玲瑋在演講中提到，“在門戶城市酒店機會的稀缺環境下，投資回報率其實已經壓縮到甚至低于美國和歐洲的一些城市。新加坡和東京的回報率雖然只是在3.5%到4%的水平，但貸款利率其實較低，投資者還是能爭取到100到150基點的正回報。上海、北京目前的投資收益率低于現在的貸款利率，主要是因為許多國內的酒店交易還是涉及到把老酒店改造成其他的業態，因此投資人還是在考慮未來現金流的狀況。除此之外，中國房地產成熟度有待提高，所以大部分的境內投資者更看中物業升值這一塊。但我們認為隨著中國市場越來越成熟，投資者更多元化，投資回報率在中國會有一個走高的趨勢。”

　　截至今年8月亞太區酒店投資交易已經達到50億美元，其中超過70%的交易是來自日本、中國和新加坡。今年資產包交易較少，主要還是一些大型的單體酒店交易為主，這也有助于提高每間客房售價的單價。今年完成的三大單體酒店交易包括5.6億出售的東京臺場希爾頓酒店；以4億出售的北京翠宮飯店；2.6億出售的新加坡來福士。陳玲瑋透露：“據我們了解，日本、新加坡、韓國等還有幾筆大宗交易在醞釀中，預計今年年底能夠完成。因此我們認為2019年的酒店交易量即使不會超過2018年的95億美元，也會基本持平。”

　　在國內方面，中國內地酒店交易市場在近幾年以才開始活躍起來。2015年中國見證了僅僅5筆大宗酒店交易，總交易額僅50億人民幣，2016年開始慢慢增加，2017年我們看到中國見證了國內最大筆的酒店交易，富力190億收購了萬達73家酒店資產包的交易。中國長租公寓市場也在新興崛起，帶動了許多酒店改長租公寓的交易。

　　在亞太區2019年上半年的酒店投資總額中，中國貢獻了25%，絕大部分的酒店交易集中在北京和上海。

　　陳玲瑋表示，2019年開始，投資者在預測亞太區酒店收入增長空間時會謹慎一些。其次，由于大量的資金有待配置，加上旅游業的前景比較樂觀，相信越來越多非主流的酒店投資者，如私募基金和一些保險基金將會開始在亞洲尋找投資酒店的一些項目，以滿足他們收益的要求。由于在整個酒店行業的競爭比較激烈，一些酒店品牌在開拓核心市場的時候，會走向重資產的策略，來設立他們的旗艦店。

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