百強房企市值回升超4000億元 具科創概念地產股領漲

　　在經歷了幾個月的跌跌不休之后，自10月下旬開始觸底反彈的地產股在11月終于迎來爆發式增長。

　　百強市值房企從10月19日之后股價開始上揚，而11月延續了這一波上漲行情，并且在多重利好因素的影響下，地產股在11月實現集體爆發，除了新光圓成、美的置業、世茂股份、大名城、嘉凱城、招商蛇口等8家企業市值月環比下跌，中天金融和深深房A總市值持平，另92家房企11月總市值均出現上漲。

　　11月百強房企市值規模隨著漲勢回升。中房智庫獨家發布的中國上市房企市值百強榜月度報告數據顯示，11月百強房企總市值為49338億元，環比總市值規模增加4110億元，漲幅近10%。經過這一波上漲后，百強房企市值總規模基本恢復到“黑十月”之前的水平。

　　政策利好促漲

　　股市往往是樓市的 “鏡子”，好壞直接體現在地產股價上，中國樓市的一個顯著特點就是政策導向型，連續下跌數月的地產股對于各種“風吹草動”更加敏感，這一波的地產股普漲也與政策的波動息息相關。

　　首先，11月多地出現銀行房貸利率上浮回調現象，比如深圳部分銀行首套房貸利率已由20%下調至15%，廣州銀行首套房貸利率也從上浮15%下調至上浮10%，目前包括中國銀行、建設銀行在內的8家銀行首套房貸利率已經回調至基準利率。

　　此舉對于普通購房者來說最直接的影響就是購房成本降低，在一定程度上刺激購房者的購買欲望，從而加速樓市去化，這對樓市來說是一重大利好。雖然這不能代表樓市出現松動，而且下調也只是局部行為，但對目前的地產股來說，只要存在利好的可能性，就會激起投資者的信心。

　　本月地產股基本上從月初漲到月尾，雖然期間有所波動，但總體上呈上漲趨勢。根據數據顯示，10月19日至11月6日，申萬房地產指數漲幅達15.16%，在各板塊中漲幅領先。此后房地產板塊也依然漲勢強勁，甚至在月末迎來一波普漲。

　　具體來看，11月19日，房地產開發板塊凈流入資金達8.39億元，僅次于銀行，成為第二大股市凈流入板塊。其中，華遠地產、城投控股、華夏幸福等多只個股出現漲停，榮盛發展漲6.55%，萬科A漲幅4.8%。港股方面，中國恒大、融創中國、龍湖集團、世茂房地產等股票漲幅均超過3%。而在11月26日，港股內房股再次出現一波集體走高，房地產板塊上市公司中，共有112家上漲，58家下跌。

　　房企整體銷售規模增加

　　資金面趨于緩解

　　地產股會在本月迎來爆發，也與房地產行業基本面表現出的強勁韌性以及11月以來房地產市場資金面緩解有關。

　　從統計局發布的數據來看，70個大中城市中新建商品住宅銷售價格上漲城市增多。此外，從房企前10月銷售數據來看，房地產的銷售規模不斷擴大，前10月已有24家房企突破千億銷售額。從房企三季報中也可看出，房地產板塊的營收和凈利均在增長，且歸屬母公司凈利潤的增速已經接近2008年以來的最高水平。雖然今年以來房地產市場環境下行，但不可否認目前房地產行業市場規模仍然龐大，且定價體系堅實，并未出現大范圍崩盤現象，即使在估值較低的情況下，地產行業整體估值彈性較大，整體盈利能力不斷增強。

　　還有一個利好消息就是今年以來房企面臨的融資壓力在本月有所緩解。雖然政策層面并未有放開房企融資渠道的發聲，但據相關機構統計顯示，與此前房企發債屢被終止不同，11月以來，全國多家房地產公司如華夏幸福、陽光城等密集獲準發行大額融資，合計數額數百億元。

　　這種變化其實也透露出政策層面對房地產行業態度的轉變，而嗅覺敏銳的投資者會因此提振對地產行業的信心。隨著行業集中度提升，資金和優勢均在向龍頭房企靠攏，未來地產龍頭股的投資機會將會更加明顯。

　　千億市值房企數量環比增加

　　科創概念股領漲

　　中房智庫研究員對每月百強房企市值變化監測的結果顯示，經歷了10月份股價重創之后，千億市值房企格局已經被打破，此前總市值突破千億的房企一直維持在14家，而上個月龍湖集團和融創中國市值跌出千億，所以千億市值房企數量減少至12家，而本月，龍湖集團依賴強勁漲勢市值從963億元一路漲至1160億元，漲幅達20.54%，從而導致千億市值房企數量環比增加1家，最終數量定格在13家。

　　在這13家千億市值房企中，有12家房企總市值實現月環比上漲，僅有招商蛇口一家環比下跌，但跌幅較小，不足1%。

　　根據中房智庫統計，11月有90家上市房企市值環比上漲，其中漲幅前三的企業為市北高新、上海臨港、南京高科，漲幅分別為173%、31.37%、27.57%，另有8家企業市值月環比漲幅均超過20%。

　　據中房智庫觀察，本月市值漲幅較高的企業集中于具有科創概念、與城市園區建設發展相關的企業。比如，領漲榜首的市北高新11月市值環比大漲173%至172億元。這是一家以園區銷售和租賃為主要收入來源的上市公司，之所以大漲，是其蹭上了“創投概念”，但也有分析指出，市北高新實際上并沒有那么“創投”。市北高新從11月5日至11月20日連續12個交易日漲停，這種異常漲勢也被監管層盯上，質疑其有被游資炒作的嫌疑。

　　與市北高新上漲原因類似，上海臨港、南京高科等企業也是受利于“科創”概念而實現大漲。

　　除了普漲，還必須關注市值下跌的房企，對于更多房企來說，是一種警示。以本月排在領跌榜首的新光圓成來看，就是一個典型案例。資料顯示，該公司旗下涉及業務眾多。隨著其產業鏈越來越長，融資壓力也越來越大，自2015年開始，新光圓成開始頻繁發債，而這些債也是一切問題的開始。進入2018年，融資形勢嚴重惡化，借新還舊模式走不通，新光圓成的債務危機就開始顯露，股價下跌也是必然。

　　對于錢緊、錢貴的市場，各家房企更有必要從自身主業出發，強化造血功能。

（文章來源：中國房地產報）

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