郭施亮：未來十年房地產與股票誰的安全性更高？

　　過去十年，國內房地產市場經歷了一段黃金發展期，十年前用100萬元可以在北上廣購買一套普通住房，但十年后恐怕100萬元還交不起首付，期間房價漲幅數倍之多，更有部分區域的中高端樓盤，更是升值十倍以上。

　　實際上，不僅僅國內房地產走出了黃金十年的走勢，海外不少主要與地區的房價，同樣出現了明顯的漲幅�；蛟S，從總體上分析，房地產依舊是過去十年比較增值的投資渠道，而國內房地產市場更是經歷了一輪非理性的上漲過程。

　　與之相比，股票市場的表現卻顯得比較分化。其中，美股、港股以及A股市場，均有不同程度上的表現�？v觀過去十年時間，美股市場漲幅明顯，例如美股納斯達克指數更是出現數倍漲幅，屢創歷史新高。至于港股市場，整體漲幅有所遜色，但十年來還是可以保持穩健增值的態勢。但，與上述股票市場相比，A股市場的波動率卻明顯較高，而僅從市場指數的表現分析，滬市指數十年時間幾乎停滯不前，依舊處于“2時代”徘徊，而成立不足十年的創業板，則在十年時間內出現了大漲大跌的走勢，但如今卻幾乎把之前的大牛市成果吞噬大半。

　　或許，對于過去十年的股票表現，會存在更明顯的分化，但整體而言，增值明顯的依舊屬于極少數的股票，而多數股票十年時間增值速度緩慢，甚至出現了負增長的表現。

　　如果說過去十年房地產市場屬于最增值的投資渠道，那么過去十年時間，國內股票市場的保值能力卻并不那么占據優勢。但是，過去的十年，終究代表著過去式，而投資者更關心的，還是未來十年的選擇。

　　實際上，無論是房地產還是股票市場，其運行趨勢的走向更大程度上還是要看背后的貨幣環境。簡而言之，如果整體貨幣環境處于長期寬松的狀態，那么資本尋求資產增值的意愿也會顯著提升，如房地產、股票等渠道更容易獲得資本的青睞。但，若貨幣環境發生了實質性的轉向，或整個市場的風險偏好發生了明顯變化，那么資本逐利性也會趨于謹慎乃至保守，房地產與股票市場走出大幅上漲的概率也會驟然下降。

　　或許，對于未來的十年，并非看增值的能力，而是要看資產的保值能力乃至資產的安全性水平。

　　需要注意的是，經歷了過去多年的貨幣寬松環境，潛在的寬松空間似乎略顯變化，而隨著美聯儲逐漸走出長期超低利率的環境，實際上接連加息與縮表會對全球資本市場尤其是新興市場，會構成較大的影響。受此影響，資本投資去向會趨于理性，而資本逐利性也可能逐漸收斂。

　　至于國內資本市場，不僅僅受到了外部環境的影響，而且同樣受到了國內金融市場去杠桿化延續的壓力。如果說過去幾年國內金融市場經歷了一輪轟轟烈烈的資金端去杠桿化過程，那么接下來可能將會面臨資產端去杠桿乃至全方位、多領域去杠桿的壓力。在此期間，去杠桿力度的松緊以及監管環境的好壞，無疑影響到資本的投資選擇以及風險偏好，但在延續去杠桿化的環境下，無論是對國內房地產市場，還是對股票市場來說，都會構成不少的影響。

　　投資安全性與保值能力，或許是未來十年投資者更關注的問題。

　　確實，過去十年，我們熱衷于加杠桿與享受資產價格持續膨脹的成果，但高速成長終究考驗可持續的發展能力，一旦背后的貨幣環境、市場風險偏好發生了實質性的轉向，那么投資者的投資思路也會受到影響，從追逐資產增值效果到保障資產安全性的轉變，可能也會成為一種發展主基調。

　　實際上，對于不少國內房企而言，似乎也看到了這一發展趨勢，并先后作出了積極轉型的策略。但，從長遠發展的角度出發，雖然國內房地產市場的黃金發展期已經逐漸落幕，但黃金期后，若得以順利轉型與過渡，可能會獲得白銀發展期的機會。不過，未來房企要像以往高杠桿拿地的策略思路，可能需要發生轉變，否則很容易發生問題。

　　或許，對于部分泡沫較高的房地產市場，難免會存在泡沫擠壓的風險，而這一輪擠壓泡沫的過程，恐怕會對投機客、炒房客構成不少的沖擊。但是，在流動性趨緊、調控政策趨嚴的背景下，難免可能會誤傷剛需，而在防風險、守底線的定調環境下，未來可能會存在有錢買不起房子的局面，而這一發展趨勢，可能會因調控政策的密集出爐，而得以強化。

　　但，這或多或少抑制了剛需、延緩了房價泡沫擠壓的周期，恐怕也是治標不治本的策略。雖說未來房價出現大漲大跌的空間可能比較有限，但缺乏交易量、流動性的市場，實際上價格波動已經顯得毫無意義，而流動性弱、變現能力差等問題，卻成為了房地產投資最不確定的風險因素。

　　至于股票市場，美股市場經歷了近十年的牛市行情，全球投資者似乎在等待美股價格泡沫的破裂，但從目前支撐美股上漲的因素來看，恐怕尚且未到泡沫破裂的階段，市場依舊呈現出穩步攀升的局面。但，與之相比，A股市場的表現卻相對遜色，雖然目前A股市場的實際估值偏低，但股票市場的定位與性質卻或多或少變了味，已經不能夠用簡單的估值與破凈率等常規指標來衡量股票市場的投資價值。

　　或許，對于未來十年，A股市場的稀缺股票、優質白馬藍籌股票有機會延續獨立行情的表現，但這終究還是少部分的品種，而鑒于A股市場的歷史表現，還不能夠抱有太大的期望�；蛟S，當市場出現一輪幅度不錯的上漲行情時，就可能需要逐漸把獲利籌碼拋售，及時鎖定利潤。否則，當股市政策環境又一次變臉時，市場又可能出現一輪過山車式的走勢，那么最終還是得不償失的結果。

　　由此可見，未來十年，我們應該更關注資產投資的安全性，而非增值的效果。至于局部性的機會，可以認為是資產增值的良好時機，但不宜戀戰，在保障資產相對安全的前提下，獲得階段性資產增值機會，可能會是未來十年比較穩妥的投資策略。

　　(郭施亮，財經評論員、專欄作者)

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