近期，房企中期業(yè)績發(fā)布進(jìn)入密集期。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，合計超過50家房地產(chǎn)企業(yè)公布的半年報數(shù)據(jù)顯示，除了部分轉(zhuǎn)型的中小企業(yè)外，8成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤明顯上漲。

　　其中，房企第一梯隊的碧桂園(02007.HK)、恒大(03333.HK)、萬科(000002.SZ)，今年上半年銷售總額突破萬億元，三家房企銷售額均超過3000億元。而位于“第二梯隊”的世茂房地產(chǎn)(00813.HK)、正榮地產(chǎn)(06158.HK)、新城控股(601155.SH)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)等房企也實現(xiàn)業(yè)績突破。從管理層的表態(tài)來看，對規(guī)模增長的訴求亦較為強(qiáng)烈。

　　不過值得注意的是，寶龍地產(chǎn)(01238.HK)、綠城中國(03900.HK)、旭輝控股集團(tuán)(00884.HK)等房企業(yè)績大增、利潤升高的繁榮背后，負(fù)債率攀升、現(xiàn)金流吃緊的現(xiàn)象也不容忽視。其中，寶龍地產(chǎn)凈負(fù)債比率約為100.4%(2017年12月31日約86.8%)；而綠城中國的凈資產(chǎn)負(fù)債率則從去年同期的46.4%上升至55.1%。

　　“上半年債務(wù)有所增長是因為我們把握了拓展機(jī)會，拿了14塊地，絕大部分是以底價獲得，是補(bǔ)貨的概念。下半年債務(wù)不會再增長，以現(xiàn)在的負(fù)債率，不合適再增加債務(wù)。”寶龍地產(chǎn)品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)《中國經(jīng)營報》記者稱。同時，綠城中國品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“對于凈資產(chǎn)負(fù)債率增長，我們認(rèn)為從去年同期的46.4%上升至55.1%是適度增長，甚至升到60%多或70%多，我們認(rèn)為都是健康的，如果有機(jī)會投資的話，綠城還是希望拿出資金去擴(kuò)大規(guī)模。”

　　行業(yè)分化中小房企遇困

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，營收和利潤上漲是多數(shù)房企半年報的一大亮點。不過，在規(guī)模企業(yè)之外，榮安地產(chǎn)(000517.SZ)、美好置業(yè)(000667.SZ)、眾安房產(chǎn)(00672.HK)等規(guī)模偏小、發(fā)展較慢的中小房企依然面臨著經(jīng)營困境。

　　日前，榮安地產(chǎn)發(fā)布2018 年半年度業(yè)績預(yù)告稱，預(yù)計2018年1~6月歸屬于上市公司股東的凈利潤1.5億元~1.8億元，比上年同期下降61.68%~68.06%。而在此前公告的一季報中，受到交付體量大幅減少影響，公司凈利潤為負(fù)，同比降幅達(dá)到111.76%。

　　對于業(yè)績波動，榮安地產(chǎn)董事會辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)記者稱：“上半年凈利潤同比去年出現(xiàn)下滑，主要在于本期交付體量與上年同期相比有所減少，這個在半年度預(yù)告中也有說明。而一季報的波動，則主要受房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)轉(zhuǎn)周期影響，今年一季度沒有新樓盤交付較少，因此相應(yīng)的結(jié)轉(zhuǎn)收入也比較少。”

　　同時，美好置業(yè)發(fā)布半年度業(yè)績報顯示，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入約4.29億元，同比下降76.96%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤2.26億元，同比下降23.8%；另外，上半年扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤-1.91億元，同比下降164.65%。

　　“營業(yè)收入下降主要系報告期內(nèi)公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)可供結(jié)算的項目較上年同期減少，公司實現(xiàn)的銷售將于2018年下半年及以后年度結(jié)算所致；而扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤較上年同期下降，主要系報告期公司城市土地開發(fā)業(yè)務(wù)中，通過轉(zhuǎn)讓下屬子公司股權(quán)產(chǎn)生的凈利潤4.33億元，根據(jù)相關(guān)規(guī)定列入非經(jīng)常性損益所致。”美好置業(yè)方面表示。

　　另據(jù)眾安房產(chǎn)發(fā)布的2018年中期業(yè)績公告，于回顧期內(nèi)，公司未經(jīng)審核綜合收入約為16.02億元，較2017年同期下降約49.5%；毛利約為5.54億元，較2017年同期下降約17.9%；未經(jīng)審核的利潤為0.96億元，較2017年同期減少約82.7%。

　　針對業(yè)績下滑以及企業(yè)發(fā)展等問題，記者致電致函眾安房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至記者發(fā)稿時未能收到相應(yīng)答復(fù)。

　　億翰智庫研究總監(jiān)張化東表示：“隨著行業(yè)集中度越拉越高，中小房企的生存空間將受到極大擠壓，部分房企將面臨‘生死劫’。”

　　負(fù)債率走高現(xiàn)金流吃緊

　　值得注意的是，部分房企業(yè)績大增、利潤升高的繁榮背后，是負(fù)債率攀升、現(xiàn)金流吃緊等危險信號。

　　根據(jù)寶龍地產(chǎn)半年報，截至2018年6月30日，公司借款總額為443.96億元，較2017年年底增長24.9%，在借款總額中，一年內(nèi)到期的借款約為137.51億元，一年后到期的借款約306.45億元。同時，在2018年6月30日，寶龍地產(chǎn)凈負(fù)債比率約為100.4%(于2017年12月31日約86.8%)。

　　“上半年債務(wù)有所增長是因為我們把握了拓展機(jī)會，拿了14塊地，絕大部分是以底價獲得，是補(bǔ)貨的概念。”寶龍地產(chǎn)品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　不過，這并非房企負(fù)債走高的孤例。近日，浙系房企龍頭綠城中國發(fā)布半年報稱，綠城凈資產(chǎn)負(fù)債率從去年同期的46.4%上升至55.1%，總借貸732.19億元(2017年12月31日：577.06億元)，凈負(fù)債(總借貸減去銀行存款及現(xiàn)金)288.01億元(2017年12月31日：217.29億元)。

　　同時記者注意到，旭輝控股集團(tuán)披露的半度報顯示，截至今年上半年末，旭輝控股集團(tuán)的總債務(wù)為為705.59億元，相比2017年末增加233.2億元，包括銀行及其他貸款約446.53億元、賬面值為118.03億元的境內(nèi)公司債券、賬面值為22.76億元的可換股債券及賬面值為118.27億元的境外優(yōu)先票據(jù)。

　　同時半年報顯示，在不計入永續(xù)債的情況下，旭輝控股集團(tuán)上半年的凈負(fù)債率達(dá)到72%，相比2017年底的50.9%，大幅上升21.1%。根據(jù)媒體報道，在旭輝控股集團(tuán)內(nèi)部，始終嚴(yán)控凈負(fù)債率在紅線75%以下，而72%的數(shù)值已經(jīng)逼近紅線。

　　對此，旭輝控股集團(tuán)品牌方面負(fù)責(zé)人此前在接受記者采訪時表示，公司不存在負(fù)債率高企的風(fēng)險，亦沒有資金兌付壓力。上半年，公司預(yù)判到地產(chǎn)行業(yè)融資將收緊，所以主動進(jìn)行融資，以較低的成本獲取資金，踏準(zhǔn)融資“窗口期”。

　　在部分房企負(fù)債攀升的同時，也有房企出現(xiàn)了償付危機(jī)。近日，渝開發(fā)公告披露，公司向控股子公司朗福公司提供的合計1.55億元財務(wù)資助已于2017年4月30日到期，由于朗福公司“山與城項目”開發(fā)周期較長，經(jīng)營狀況未達(dá)預(yù)期，資金緊張，無足額資金按時償還公司提供的財務(wù)資助，已造成逾期，截至報告期末尚未歸還。

　　渝開發(fā)半年報稱，公司多次通過向朗福公司發(fā)送催款函等方式進(jìn)行催收，并敦促其加快存貨的周轉(zhuǎn)速度及加強(qiáng)資金管理，盡快還款。截至本報告期，朗福公司回函表示：“暫時無法償還貴司的股東借款，由于房地產(chǎn)市場回暖，目前我司銷售形式正在向好的方向發(fā)展。我司將采取工程款抵房款等多種形式，加大銷售力度，加快銷售回款，爭取盡早償還貴司的股東借款。”

　　記者就相關(guān)問題致電致函渝開發(fā)董事會辦公室，截至發(fā)稿，未收到正面回復(fù)。

　　速度與質(zhì)量平衡難題

　　多家企業(yè)表示，負(fù)債走高與增加土儲和擴(kuò)大規(guī)模有關(guān)。而規(guī)模競爭時代，“高周轉(zhuǎn)”被認(rèn)為是房企快速突破的利器。

　　7月初，綠城披露的一份內(nèi)部文件要求員工加快銷售，堅決執(zhí)行“早銷、多銷、快銷”的策略。加大應(yīng)收款項催收力度，“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預(yù)售許可證；對于不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售，嚴(yán)格控制付款。

　　對此，綠城中國品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示：“綠城中國產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為2-6-2的橄欖型結(jié)構(gòu)，即20%為高端產(chǎn)品，60%為高性價比產(chǎn)品，20%屬于保障房類產(chǎn)品。其中20%的高端產(chǎn)品精打細(xì)磨，旨在打造行業(yè)品質(zhì)標(biāo)桿產(chǎn)品，20%的保障房類產(chǎn)品屬于政府代建，因此綠城中國40%的產(chǎn)品不存在高周轉(zhuǎn)的說法。對于60%的高性價比項目，我們會適當(dāng)做些提速。”

　　同時記者采訪中了解到，旭輝作為高周轉(zhuǎn)房企代表，對于項目高周轉(zhuǎn)有一套標(biāo)準(zhǔn)化的管理原則，內(nèi)部稱之為“8611”策略：項目在拿地后8個月內(nèi)開盤，首次開盤去化率達(dá)到60%，11個月內(nèi)實現(xiàn)資金快速回籠周轉(zhuǎn)。

　　同策咨詢研究院的研究報告指出：“高周轉(zhuǎn)是高增長房企的必由之路，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是高周轉(zhuǎn)的前提。公司產(chǎn)品比較繁雜，無法形成標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線，旭輝的目標(biāo)是只做適度的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，對周轉(zhuǎn)速度必然形成一定拖累。”

　　業(yè)內(nèi)對高周轉(zhuǎn)模式褒貶不一。此前被認(rèn)為是閩系房企掉隊者的寶龍地產(chǎn)將今年視為做大規(guī)模的一年，寶龍采用了高周轉(zhuǎn)的模式來加速規(guī)模擴(kuò)張，其年初提出“3-6-9”周轉(zhuǎn)模式，即“3個月內(nèi)動工、6個月內(nèi)開盤、9個月內(nèi)現(xiàn)金回籠”。

　　“寶龍?zhí)岢龅摹?-6-9’模式，是指通過產(chǎn)品方案的標(biāo)準(zhǔn)化來實現(xiàn)，而不是指開發(fā)速度。是通過將設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品定位前置等來實現(xiàn)，是以保證高品質(zhì)為前提的條件下，合理提高速度。”寶龍地產(chǎn)品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，質(zhì)量是企業(yè)的根本和底線，也是寶龍的基本價值觀，絕不會為了追求速度而降低質(zhì)量要求。

　　隨著調(diào)控政策持續(xù)加碼，房企融資環(huán)境收緊，行業(yè)“叢林法則”凸顯，不少房企提出高周轉(zhuǎn)策略，不過隨著多家房企爆出項目安全問題，該模式也頗受質(zhì)疑，高周轉(zhuǎn)如何平衡速度與質(zhì)量？

　　在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，高周轉(zhuǎn)模式本身并無對錯，但是執(zhí)行高周轉(zhuǎn)的同時也要確保制度流程的規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性。比如節(jié)點計劃的編制必須科學(xué)合理并具有可執(zhí)行性，現(xiàn)場管理必須滿足文明施工、安全生產(chǎn)、培訓(xùn)覆蓋、監(jiān)管到位等要求。

　　同時，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，忽視了產(chǎn)品，將高周轉(zhuǎn)做到極致去追求規(guī)模化的房企，銷售額的提升也換不回質(zhì)量和口碑的節(jié)節(jié)倒退，才會在改善大潮涌來時頻頻“嗆水”。唯有清醒地預(yù)判大勢，尊重客戶、精研產(chǎn)品，才能無懼市場冷暖、超越市場周期。

《房企半年度“成績單”：業(yè)績分化 高周轉(zhuǎn)房企負(fù)債攀升現(xiàn)金流吃緊》閱讀地址：http://www.osxg.com.cn/2018/0902/141240.htm