當(dāng)下，作為一種更有彈性、更響應(yīng)政策號召的方式，租房住正成為越來越多人的選擇。

　　各個群體對租賃需求各不相同。高收入群體，雖具備買房實(shí)力，由于換工作，或是子女上學(xué)，都需要就近租房。中等收入群體，以應(yīng)屆畢業(yè)生、自由職業(yè)者、外來務(wù)工人員等新市民人群為主，是租賃市場的主要需求群體，基數(shù)和增量最大。有住房困難的低收入群體，亟需最基本的住房保障。

　　這三類群體，有一個共同的訴求，就是租期穩(wěn)定、租金合理。

　　房價是經(jīng)濟(jì)問題，房租是社會問題。房價上漲影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，而房租上漲在悄無聲息間，損害著人們的生活品質(zhì)、消費(fèi)意愿，給一個城市的競爭力埋下了隱患。房租上漲比房價更可怕。

　　北京房租為何上漲？表面上看，是供給減少，有安全隱患的簡易房被拆掉、禁止群租；需求卻增加了，每年北京新增就業(yè)群體要租房，大批帶著“北京夢”的年輕人來到這個城市。供需缺口導(dǎo)致房租上漲，是簡明的經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯。

　　不過這次房租上漲，還有不同。

　　在政策風(fēng)口驅(qū)動下，長租公寓的參與方，有很強(qiáng)的搶占賽道和市場份額沖動。當(dāng)前，很多長租公寓運(yùn)營，都是“二房東模式”。在巨大的房源競爭壓力下，激進(jìn)的拓展房源、搶占市場。某公寓創(chuàng)始人曾表示，公司即將完成新一輪融資，而這些錢將全部用于公司在全國范圍內(nèi)的擴(kuò)張，甚至不計(jì)成本。如此激進(jìn)的房源獲取方式，必然推升全市場房租價格。而各家品牌方為了競爭市場份額，大概率會選擇“融資-獲取項(xiàng)目-再融資-再獲取項(xiàng)目”的以規(guī)模為導(dǎo)向的加杠桿發(fā)展模式。大規(guī)模融資，激進(jìn)搶占房源，不惜一切代價搶占市場份額，爭取房租的定價權(quán)。資本急切想從燒錢模式運(yùn)轉(zhuǎn)到賺錢模式，房租上漲是必然結(jié)果。

　　而這，就是本次北京房租上漲的資本推動邏輯。

　　“一旦資本選定了誰，往后只會在其上不斷加注，后來者是沒有活路的，怎么都融不到錢�！币晃粍�(chuàng)始者曾如此感慨�！盁�錢”燒出了行業(yè)壁壘，燒出了行業(yè)定價權(quán)，資金實(shí)力不夠雄厚的公司要么無法入場，要么最終只能旁觀。

　　與爭搶房源、房租上漲相伴而生的，是運(yùn)營機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險。在激進(jìn)擴(kuò)展期囤積的房源，底租可能過高，面粉與面包價格形成倒掛。在巨大的房源競爭壓力下，甚至可能有的運(yùn)營機(jī)構(gòu)，前期盡調(diào)準(zhǔn)備不完善，長期租賃下有產(chǎn)權(quán)瑕疵的房子，在投入運(yùn)營之后，面臨產(chǎn)權(quán)變更、租約更改的情況，給租戶的利益造成極大損失。從外部性上看，一家機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險也會傳染給競爭對手，將自身的運(yùn)營風(fēng)險傳染給同業(yè)機(jī)構(gòu)。經(jīng)營管理不善、融資成本偏高的租賃機(jī)構(gòu)很可能沒有足夠的現(xiàn)金流來覆蓋成本，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。最終留下租賃市場的一地雞毛。

　　在“房子是用來住的，不是用來炒的”指引下，不僅要防止炒房子，更要避免炒房租。租賃市場的規(guī)范需要法律、制度規(guī)范，更需要監(jiān)管的強(qiáng)介入，對資本要有約束，政策的導(dǎo)向是民生。而不是在資本的叢林中，資本為王，市場在公共產(chǎn)品供給領(lǐng)域有時是失靈的。

《恒大研究院夏磊：北京房租上漲背后的資本邏輯 政策應(yīng)盡快約束炒房租》閱讀地址：http://www.osxg.com.cn/2018/0817/135275.htm