去年以來，地產(chǎn)股價(jià)格走勢(shì)與房?jī)r(jià)變化出現(xiàn)明顯背離，2017年年初至2018年上半年，A股市場(chǎng)的地產(chǎn)股大幅下跌，僅2018年上半年房地產(chǎn)股票指數(shù)就下跌18.7%，而上證綜指只下跌14%。但全國(guó)70城住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比一直在上升，今年與去年同期相比，估計(jì)平均漲幅在10%左右。

　　背離的深層原因

　　為何房?jī)r(jià)走勢(shì)和房地產(chǎn)股走勢(shì)的背離如此明顯呢？

　　首先，新建住宅價(jià)格指數(shù)或許因成交的地域變化有所失真。自2017年以來，很多一二線城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策，對(duì)新建住宅限價(jià)銷售，導(dǎo)致開發(fā)商不愿意開盤，2017年一線城市銷售面積明顯下降。進(jìn)入2018年，隨著地產(chǎn)商現(xiàn)金流吃緊，需要通過賣房來增加周轉(zhuǎn)資金，故一線城市開盤數(shù)量增多，銷售面積在新建住宅指數(shù)中占比提高，導(dǎo)致最近幾個(gè)月新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增速提高。如果分開看一、二、三線城市的價(jià)格變化的話，增速并未顯著提高。

　　第二，長(zhǎng)期的賺錢效應(yīng)導(dǎo)致購(gòu)房者預(yù)期過于樂觀。歷史數(shù)據(jù)表明，房屋平均銷售價(jià)格的年化漲幅為8.2%，若以首付三成計(jì)算，買房者的年化收益率在20%以上。這種穩(wěn)定持續(xù)的賺錢效應(yīng)會(huì)對(duì)購(gòu)房者預(yù)期產(chǎn)生很大影響。相比之下，股市的賺錢效應(yīng)遠(yuǎn)不如房產(chǎn)，地產(chǎn)股雖然過去二十年漲幅也不小，但由于市場(chǎng)流動(dòng)性極好，投資者頻繁交易，且股價(jià)波動(dòng)較大，投資者虧錢的概率還是較大。因此，房?jī)r(jià)表現(xiàn)或許會(huì)遠(yuǎn)比地產(chǎn)股更樂觀。

　　第三，作為股市的投資者，更加注重根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、政策導(dǎo)向及上市公司基本面等來做出投資決策，但這些都不能構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)股的價(jià)格支持。例如，自2016年以來，貨幣超發(fā)的力度一路下行，目前仍處于下降通道中，但房?jī)r(jià)同比增速仍維持5%以上，近幾個(gè)月甚至出現(xiàn)環(huán)比增速上行，這似乎與貨幣政策的大趨勢(shì)相背離。此外，就房地產(chǎn)公司基本面而言，從過去看，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流狀況與房?jī)r(jià)變化高度相關(guān)。但2018年以來地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流狀況仍在繼續(xù)惡化，房?jī)r(jià)環(huán)比增速卻出現(xiàn)上漲，這是明顯背離的。

　　誰更能昭示未來

　　以上解釋了房?jī)r(jià)堅(jiān)挺但房地產(chǎn)股疲弱、房?jī)r(jià)與股價(jià)之間背離的原因。那么，背離之后，究竟會(huì)否彼此回歸，或者房?jī)r(jià)與股價(jià)這兩者走勢(shì)中誰更具領(lǐng)先性，能昭示未來？仔細(xì)觀察中美兩國(guó)的房?jī)r(jià)與股價(jià)的歷史走勢(shì)圖，發(fā)現(xiàn)當(dāng)兩者階段性背離時(shí)，后續(xù)房?jī)r(jià)向股價(jià)靠攏的概率較大，這或許意味著股價(jià)更能昭示未來。

　　A股市場(chǎng)中，地產(chǎn)股估值與房?jī)r(jià)關(guān)系與美股相似，股市估值大約領(lǐng)先房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)4個(gè)月左右，相關(guān)性也很明顯。從2008年底到今年5月，滬深300地產(chǎn)指數(shù)PE值與4個(gè)月后的新建住宅價(jià)格環(huán)比數(shù)據(jù)相關(guān)系數(shù)為0.57。之所以取滬深300地產(chǎn)指數(shù)，是因?yàn)锳股中有數(shù)量較多的中小地產(chǎn)公司，他們或涉及非地產(chǎn)業(yè)務(wù)、或經(jīng)常涉及并購(gòu)重組等其他題材概念，股價(jià)表現(xiàn)跟地產(chǎn)業(yè)務(wù)的關(guān)系較弱，滬深300地產(chǎn)指數(shù)則基本剔除了這些小地產(chǎn)公司。

　　A股股價(jià)的領(lǐng)先期則更長(zhǎng)，大約領(lǐng)先房?jī)r(jià)6個(gè)月左右，但相關(guān)性則相對(duì)弱一點(diǎn)。從2008年底到今年5月，地產(chǎn)股指數(shù)的相對(duì)凈值數(shù)據(jù)與6個(gè)月后的新建住宅價(jià)格數(shù)據(jù)相關(guān)系數(shù)為0.51。

　　相較于美股市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)滯后股價(jià)表現(xiàn)的時(shí)間更長(zhǎng)，這或許與國(guó)內(nèi)房產(chǎn)交易的便利度(受調(diào)控政策、戶籍制度等影響)遠(yuǎn)不如美國(guó)有關(guān)，因此也導(dǎo)致了股市與房市數(shù)據(jù)的相關(guān)性略低。

　　可見，無論在A股市場(chǎng)還是美股市場(chǎng)中，股市指標(biāo)均領(lǐng)先于樓市。相比較而言，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)相對(duì)于房地產(chǎn)股的表現(xiàn)更加滯后。

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