7月27日，為全面清理、甄別處置農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑，深圳市規(guī)委和深圳市法制辦聯(lián)合發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱意見稿)。

　　比較重磅的信息有兩點：

　　產(chǎn)業(yè)類歷史違建既可先確認為非商品性質(zhì)再轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)，也可直接申請為商品性質(zhì)，公共配套類歷史違建僅能確認為非商品性質(zhì)。

　　其中，生產(chǎn)經(jīng)營性歷史違建需補繳50%的市場評估地價，商業(yè)辦公類歷史違建需補繳全額市場評估地價后方可辦理商品性質(zhì)。

　　這意味著，深圳產(chǎn)辦類“小產(chǎn)權(quán)”補繳地價50%就可以轉(zhuǎn)正。

　　全方位解讀：涉及哪些建筑？影響幾何？

　　意見稿是對2009年6月2日前產(chǎn)生的農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑全面實施安全納管，并以此為前提，依法拆除沒收一批、處理確認一批。

　　在開展產(chǎn)業(yè)類和公共配套類歷史違建處理的同時，將持續(xù)保持查違高壓態(tài)勢，開展查違三年攻堅行動，絕不允許新增1平方米違建。

　　需要注意的是，根據(jù)文件解釋：

　　產(chǎn)業(yè)類歷史違建，包括生產(chǎn)經(jīng)營性和商業(yè)、辦公類歷史違建。而生產(chǎn)經(jīng)營性歷史違建，是指廠房、倉庫等實際用于工業(yè)生產(chǎn)或者貨物儲藏等用途的建筑物及生活配套設(shè)施。

　　商業(yè)、辦公類歷史違建，是指實際用于商業(yè)批發(fā)與零售、商業(yè)性辦公、服務(wù)(含餐飲、娛樂)、旅館、商業(yè)性文教體衛(wèi)等營利性用途的建筑物及生活配套設(shè)施。

　　辦法所稱公配類歷史違建，是指實際用于非商業(yè)性文教體衛(wèi)、行政辦公及社區(qū)服務(wù)等非營利性用途的建筑物及生活配套設(shè)施。

　　意見稿所針對的是產(chǎn)業(yè)類和公共配套類兩類歷史違建，即住宅類歷史違建并未包含在內(nèi)。

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，該文件的落地，將加快深圳推進城市更新。新增加的合法用地將納入城市更新申請測量，有利于推進城市更新進度。

　　深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為：

　　歷史遺留違法建筑轉(zhuǎn)換為商品房性質(zhì)房產(chǎn)，會大規(guī)模增加城市更新的速度，同時釋放出來的房產(chǎn)將非�？捎^，可能會對市場供需關(guān)系帶來大反轉(zhuǎn)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱：

　　通過此類補繳地價的形式進行“轉(zhuǎn)正”，是比較務(wù)實的做法。

　　一方面有助于此類房源真正納入管控，有助于防范違章建筑無管控的尷尬現(xiàn)象出現(xiàn)；

　　另一方面通過此類補繳地價，真正從市場化的角度進行整改，即對違法行為進行了懲罰，也有助于土地財政收入的增加。

　　中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄指出：

　　農(nóng)村城市化過程中形成的違建有一部分是處于經(jīng)營中的，而拆違建勢必會受到來自使用者的阻力。

　　從意見來看，此次拆除違建行動比較堅決，明確了拆違的具體條件，同時這是深圳市不斷擴容后對土地歷史遺留問題一次全面集中清理，對于可保留的建筑提供了規(guī)范處置方式。

　　合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇認為：

　　在歷史上產(chǎn)業(yè)類的違建很多，此次新政的出臺，可以有效的解決城中村權(quán)屬不夠的問題，因為產(chǎn)業(yè)類的建筑，占地面積大。罰款方面，此次采取了折中的辦法，更貼近實操。同時出臺優(yōu)惠政策，罰款和補繳地價比較便宜�？傮w上說，如果這個政策能落地下來，將能夠為深圳舊改提速。

　　盤活存量土地資源 ，確保違建“零增長”

　　制定《處理辦法》有何必要性？據(jù)稱，這是落實治理違建工作部署的需要，是促進經(jīng)濟社會發(fā)展改善民生的需要，且充分體現(xiàn)了依法依規(guī)。

　　尤其是通過處理產(chǎn)業(yè)類歷史違建，可以明晰土地使用權(quán)，盤活存量土地資源，促進工業(yè)區(qū)升級改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，破解產(chǎn)業(yè)空間不足等制約深圳城市發(fā)展的問題，也進一步落實了深圳市產(chǎn)業(yè)區(qū)塊線劃定的相關(guān)要求。對公共配套類歷史違建的處理，有利于解決公共基礎(chǔ)設(shè)施缺口大、實施難等城市發(fā)展突出問題，促進解決公共配套服務(wù)設(shè)施的土地遺留問題，促進特區(qū)內(nèi)外一體化和公共服務(wù)均等化，補齊民生短板提高民生幸福指數(shù)。

　　據(jù)每日經(jīng)濟新聞報道，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示：

　　這是讓此類集體用地合理合法地變成商業(yè)用地的一個方法，一來可以盤活集體用地，另一方面可以增加商業(yè)用地的面積，緩解用地不足的情況。

　　深圳市規(guī)劃國土委稱：

　　在開展產(chǎn)業(yè)類和公共配套類歷史違建處理的同時，持續(xù)保持查違高壓態(tài)勢，開展查違三年攻堅行動，絕不允許新增1平方米違建，堅決拆除處置中央環(huán)保督察要求整改的飲用水水源一級保護區(qū)范圍內(nèi)違建，堅決拆除重點違建和已作出拆除處罰決定違建。

　　同時，加快拆除嚴重影響規(guī)劃的歷史違建，清理拆除違法亂搭建，通過城市更新、土地整備、建設(shè)用地清退、棚改等多元手段加快消化各類違建，確保違建“零增長”、存量“負增長”。

　　“搶建違建”給深圳帶來長期困擾

　　在1992年和2004年，深圳進行了兩次土地“國有化”行動，整個城市名義上成為全部由國有土地組成的地區(qū)，但由此產(chǎn)生的“搶建”、“違建”現(xiàn)象，給深圳帶來了長期困擾的違法建筑歷史遺留問題。

　　根據(jù)深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)，截至2014年底，全市違法建筑共37.30萬棟，4.28億平方米，其中，工業(yè)類違建1.80億平方米，占違建總量41.93%；住宅類違建1.72億平方米，占40.08%；商業(yè)和辦公類違建0.26億平方米，占6.02%；多種用途類、公共配套類等其它違法建筑0.51億平方米，占11.98%。

　　數(shù)量眾多的歷史違建，承載了深圳大量的居住人口和產(chǎn)業(yè)，也影響著城市更新與發(fā)展的進程。

　　自2001年起，深圳開始啟動“歷史遺留違法私房” 和“生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑”的處理工作。截至2016年底，違法建筑面積仍高達4.05億平方米，占據(jù)了近深圳市總建設(shè)量的一半。

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