房地產(chǎn)調(diào)控仍會延續(xù)從緊態(tài)勢

　　2018年上半年，中央已多次重申“房住不炒”，堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不松勁。地方層面“四限”擴容、加碼，熱點城市調(diào)控持續(xù)升級，部分城市開始暫停企業(yè)購買商品住房，同時也對“離婚買房”“先落戶再購房”等渠道逐個“堵漏”，各線城市調(diào)控政策持續(xù)高壓。與此同時，“搶人大戰(zhàn)”愈演愈烈。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，前5月商品房銷售高位維持，同比保持小幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比累計增速10.2%，新開工面積、土地購置面積增速上行，保持快速增長。國務院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民針對2018年上半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)、“搶人大戰(zhàn)”對房地產(chǎn)市場影響、各地調(diào)控等熱點問題接受了中國經(jīng)濟時報記者的采訪。

　　“房住不炒”的指導思想不能動搖

　　中國經(jīng)濟時報：該如何看待

　　2018年上半年的房地產(chǎn)市場？與十九大之前相比，有哪些積極的變化？

　　劉衛(wèi)民：在一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，2018年上半年的房地產(chǎn)市場總體上保持了穩(wěn)定運行，特別是一線城市的住房調(diào)控取得階段性成果。當前的調(diào)控政策除了限購以外，更為有效的是信貸方面的調(diào)控措施。我們看到，今年上半年，一些商業(yè)銀行紛紛上調(diào)了住房貸款利率，在很大程度上抑制了投資和投機需求。同時，住房領域的供給側(cè)改革力度加大，以北京為例，今年上半年，共有產(chǎn)權房供應和相關土地供給規(guī)模顯著增加，順義、平谷、海淀等多個共有產(chǎn)權房項目入市，其中，面向符合條件的非京籍家庭配售的房源不少于30%。同時，機構投資者正在積極進入租賃住房市場，對于引導租賃市場將發(fā)揮重要作用。

　　習近平總書記在黨的十九大報告中提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。“房住不炒”成為房地產(chǎn)調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的指導思想，這真正抓住了當下中國新型城鎮(zhèn)化過程中住房問題的要害。

　　“搶人大戰(zhàn)”是城市發(fā)展客觀需求和中長期發(fā)展需求的必然

　　中國經(jīng)濟時報：2018年上半年被媒體稱為“搶人大戰(zhàn)”，一些城市的落戶門檻一降再降。有人認為，這是一種變相的“松綁”，將擾亂房地產(chǎn)調(diào)控市場，對此該如何看待？

　　劉衛(wèi)民：確實，前段時間的“搶人大戰(zhàn)”全社會都比較關注。首先，城市發(fā)展確實離不開人才，尤其是青年人。從國際經(jīng)驗看，城鎮(zhèn)化也必然伴隨人口在產(chǎn)業(yè)之間的轉(zhuǎn)移、在不同區(qū)域之間的轉(zhuǎn)移。因此，所謂“搶人大戰(zhàn)”背后實質(zhì)是城市發(fā)展的客觀需求和中長期發(fā)展需求帶來的必然現(xiàn)象。

　　但人才政策不應僅僅局限于住房政策，如果僅僅是用房子來吸引人，必然導致住房需求階段性集中釋放，為房地產(chǎn)市場帶來壓力。在房價日趨平穩(wěn)的背景下，年輕人之所以向一些熱點城市集中、爭相落戶，其實更看重的是這些城市發(fā)展和城市公共服務為人才提供的良好平臺，如果能夠為“新市民”提供更加平等良好的公共服務，比如房子背后的教育、就業(yè)等，那么吸引人才的政策就會更加豐富，也會減輕對住房市場的壓力。

　　密集調(diào)控是多因素使然

　　中國經(jīng)濟時報：有統(tǒng)計表明，2018年上半年，樓市調(diào)控政策累計高達192次，相比2017年上半年的116次調(diào)控，上漲幅度高達65%。請問調(diào)控如此密集意味著什么？

　　劉衛(wèi)民：近期房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺顯示了相關監(jiān)管部門和地方政府對于房地產(chǎn)調(diào)控不放松、不動搖的決心。不同城市的市場上漲壓力各有不同，有些是區(qū)域性發(fā)展政策利好帶來的，有些是因為地緣因素帶來的，但最多的還是城市供求結構性不平衡帶來的。

　　雖然我們的住房如果按照城鎮(zhèn)家庭戶來計算，已經(jīng)總量上處于基本平衡狀態(tài)，但是中國的城鎮(zhèn)化還遠沒有結束，戶籍城鎮(zhèn)化率和常住人口城鎮(zhèn)化率之間還有較大差距，人口還將繼續(xù)向都市群集中，只是這種集中趨勢從過去向東部三大城市圈集中，演變?yōu)橄蚋�多的城市群集中，一些二三線城市的人口承載能力不斷提升，所以我們看到這一輪市場壓力較大、調(diào)控較為頻繁的都是一些區(qū)域性核心城市和熱點城市。

　　當然，大家感到這一輪房地產(chǎn)調(diào)控非常密集，也是因為現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變，由過去全國上下一起調(diào)，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的分城施策、因地制宜的調(diào)控模式，更加強調(diào)地方政府對于屬地住房市場的主體責任。既然是分城施策，那么在出臺調(diào)控政策的數(shù)量上一定比原來統(tǒng)一調(diào)控時要多，這是客觀因素，也對市場預期起到一定引導作用。

　　另外，房地產(chǎn)市場是動態(tài)變化的，也會有一些外部效應，比如對投資投機資金的擠出效應，我們在實際運行中看到的也正是這樣一種輪動效應。對于房價持續(xù)高位運行、明顯脫離當?shù)亟?jīng)濟基本面的城市，房地產(chǎn)調(diào)控仍會保持一定從緊態(tài)勢，我認為將來也不排除繼續(xù)加碼的可能性。

　　不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)使得靶向化成為可能

　　中國經(jīng)濟時報：6月16日，自然資源部發(fā)文稱，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，我國不動產(chǎn)全國登記體系進入到全面運行階段。這會對房地產(chǎn)市場走勢帶來什么樣的影響？

　　劉衛(wèi)民：第一，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，可以摸清房地產(chǎn)的家底，更有利于制定精準的住房公共政策，更有利于形成更加規(guī)范、健康、有序的房地產(chǎn)市場秩序，降低住房市場交易雙方的產(chǎn)權風險，降低交易成本。

　　第二，我國不動產(chǎn)全國登記體系進入到全面運行階段，從層面看，是治理能力現(xiàn)代化的一個重要體現(xiàn)，是社會主義市場經(jīng)濟體系建設的一個重要基礎條件。

　　總之，不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)可以更加促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，減少權屬糾紛，提高登記的準確性和權威性，更好地維護當事人的不動產(chǎn)物權，也為住房公共政策更加科學化、靶向化提供了重要支撐。

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