7月17日，統(tǒng)計局公布6月份70個大中城市房價，鄭州新建商品住宅價格環(huán)比漲幅1.8%，同比漲幅3.2%。據(jù)21世紀經濟報道記者統(tǒng)計，這是自今年4月以來，鄭州新建商品住宅價格連續(xù)三個月保持環(huán)比上漲。

　　“脫韁的野馬”這個比喻近年來被頻繁用于描述鄭州樓市。

　　58安居客房產研究院數(shù)據(jù)顯示：2013年，鄭州新建商品住宅均價為7500元/㎡，2014年的均價8000元/㎡，2015年的均價9200元/㎡，2016年的均價10525元/㎡，2017年的13500元/㎡，基本保持了每年至少1000元/㎡的增長速度，2017年受鄭州政策利好和地鐵的完工，房價更是一路飆升。

　　2018年，鄭州房價上漲的步伐并沒有止步。據(jù)同策研究院發(fā)布的《鄭州樓市調控政策趨勢研究及房企機會判斷》也顯示：

　　目前鄭州剛需住宅均價在14000元/平米左右，但高端樓盤TOP10均價在37844元/平米以上，價格明顯背離城市居民平均購買力。

　　報告顯示，2018年1-6月鄭州市純住宅成交均價排名最前的兩個項目均位于鄭東新區(qū)，分別是融創(chuàng)天璟園和金茂云庭，均價分別為55944元/平米和54011元/平米，排名前七的項目均價都在4萬元/平米以上。

　　另外，據(jù)媒體報道，鄭東新區(qū)北龍湖區(qū)域的樓盤單價普遍已破4萬，個別房源的單價已經10萬+。

　　鄭州樓市年鑒

　　隨著一線城市城鎮(zhèn)化接近尾聲，二三線城市房地產市場“正當年”：

　　一方面，品牌房企紛紛進駐；

　　另一方面，當?shù)胤績r也出現(xiàn)了堅挺的上漲趨勢，甚至逼近一線城市。

　　鄭州就是一個典型的房價飛躍樣本。

　　據(jù)克而瑞發(fā)布的《2017年鄭州房地產市場報告》顯示：

　　截至2017年底，鄭州已累計進駐百強房企50 家，其中二十強房企19家，累計儲備土地5575畝，未來累計上市面積1175萬平方米。

　　2017年新進駐鄭州的百強房企9家，儲備土地727畝，未來上市面積144萬平方米。另外，龍湖、中南、星河灣、首開、中國鐵建、藍光、金輝、越秀、復星、卓越、中國中鐵、仁恒、中駿、德信、中建東孚、建發(fā)、華宇、當代、北辰、蘇寧、北京城建、海爾、華發(fā)等23家百強房企意向進駐鄭州。

　　21世紀經濟報道記者注意到，2016年上半年，就在鄭州限購政策出臺前夜，當時鄭州房地產市場持續(xù)“高溫”，房價漲幅直追北京、上海、廣州等一線城市，商品房銷售異常火爆。

　　據(jù)統(tǒng)計局公布的2016年8月份70城房價數(shù)據(jù)顯示，鄭州房價領漲全國70城，新房價格環(huán)比上漲5.6%，二手房環(huán)比上漲4.5%，均為全國最大漲幅，也是連續(xù)四個月進入全國漲幅榜前三。

　　2016年鄭東新區(qū)的土地拍賣中，多次出現(xiàn)了樓面地價3.6萬元以上的地塊，由于持續(xù)拍出地王，地價有超越一線城市廣州的態(tài)勢。也正是因此，當年9月份，鄭州緊急出臺了被稱作“鄭九條”的新調控措施，提出“加快供地”、“網(wǎng)拍熔斷機制”、“嚴格落實預售證制度”、“不得以各種借口分批、分次銷售”等調控手段。

　　繼“鄭九條”后，鄭州樓市調控政策持續(xù)加碼，一定程度上抑制了房價高漲的勢頭。58安居客房產研究院分析師張衛(wèi)娜表示，目前鄭州主城區(qū)房價均價在1.4-1.6萬/平方米之間。從去年7月份至今，房價穩(wěn)中小幅上漲，漲幅較去年同期相比降幅明顯。

　　不過，地王的出現(xiàn)使得鄭州樓市仍然出現(xiàn)看漲行情。據(jù)同策研究院報告顯示，從近五年鄭州住宅用地供應量走勢看，鄭州市區(qū)土地樓板價呈上漲趨勢，2016年開啟調控后，樓板價下跌，但未改變整體趨勢。2018年上半年，南龍湖、濱河新城、南港等熱門板塊相繼拍出高價地，管城回族區(qū)、上街區(qū)、航空港區(qū)樓板價大幅抬升，推升房價看漲預期。

　　另外，2018年上半年鄭州地王依然集中在經開區(qū)，但從區(qū)位來看，大部項目位于鄭州市三環(huán)外，這也是2018年上半年鄭州市供地的特點，即城市遠郊大量集中供地。遠郊區(qū)域樓板價攀升直追住宅均價，加劇樓市看漲行情。

　　以鄭東新區(qū)北龍湖片區(qū)為例。據(jù)不少當?shù)孛襟w報道，該片區(qū)均價在3萬到10萬元/平方米(特殊戶型)不等，面積區(qū)間在140-600㎡，最貴的單價是11萬/平方米。

　　針對北龍湖區(qū)域的超高房價，21世紀經濟報道記者也采訪了一家鄭州本地的房地產開發(fā)商銷售。該銷售稱，“住這里的都是有錢人”。她介紹道，北龍湖區(qū)域的房價貴是因為區(qū)域價值確實存在，地處三環(huán)內，政府在規(guī)劃上將其定位為高端區(qū)域，投資力度也大，配備的各種資源和設施都是高端級的，和一線城市差距不大。開發(fā)商拿地時的地價也很貴，自然售價就高。

　　21世紀經濟報道記者也隨機采訪了位于鄭東新區(qū)的北龍湖金茂府項目的銷售。該銷售表示，近兩年，北龍湖區(qū)域的房價有明顯的漲幅，金茂府旁邊的一個毛坯樓盤就在一年多的時間里，從單價4.8萬元/平方米漲到了5.8萬元/平方米。該銷售介紹稱，北龍湖金茂府項目中也有單價為10萬的戶型，但數(shù)量很少，大多是5.6萬元/平方米的戶型。大部分購房者都是選擇自住，也有重復購買的，甚至有客戶曾一次性購買6套房源。據(jù)該位銷售稱，今年第一季度，北龍湖金茂府就創(chuàng)造了六個億的銷售額。

　　城市高速擴張

　　不可否認，鄭州房價高速上漲也伴隨著城市建設高速發(fā)展。

　　近年來，鄭州經濟保持健康快速發(fā)展，綜合實力不斷增強。2016年底，鄭州成功入圍中心城市。隨著中原經濟區(qū)戰(zhàn)略、航空港區(qū)獲批、米字高鐵規(guī)劃、自貿區(qū)獲批等一系列利好政策的出臺實施，鄭州城市建設越來越快，城市框架也不斷拉大。10年間，鄭州“長大”70%，鄭東新區(qū)也從荒蕪之地崛起成“金融城”“商務城”“會展城”。4月11日，鄭州機場正式升級為4F機場，可起降全球最大民航客機，上街機場也在今年上半年初步建成，為打造鄭州機場通達全球的“空中絲綢之路”航線網(wǎng)絡提供了有力保障。

　　除了城鎮(zhèn)化建設高速發(fā)展，鄭州當?shù)貙θ瞬盼�引政策力度也非常大�?017年11月23日，鄭州市委市政府舉行“智匯鄭州”人才政策發(fā)布會，采取500萬獎勵、300平免租住房、購房補貼、“零門檻”落戶等多種方式引進人才來鄭、留鄭。4月26日，鄭州市統(tǒng)計局發(fā)布的《2017年鄭州市人口抽樣調查主要數(shù)據(jù)公報》顯示，2017年，鄭州市常住人口為988.07萬，比上年的972.39萬人增加15.68萬人。其中，居住在城鎮(zhèn)的人口為713.71萬人，占72.23%；居住在鄉(xiāng)村的人口為274.36萬人，占27.77%。

　　張衛(wèi)娜認為，目前鄭州規(guī)劃的新城新區(qū)數(shù)量可觀，城市四周道路、軌交都在同步建設。加上國字號的中心城市的政策加持，鄭州城市發(fā)展?jié)摿�巨大，擴張速度極快。城市擴張需要大量人口(人才)，而目前態(tài)勢來看是利好的。另外，鄭州市去年底發(fā)布的“智匯鄭州”人才政策，用最大的誠意在向社會青年賢達發(fā)出邀請，這些將是為城市發(fā)展做出貢獻的生力軍。加上省會城市的天然屬性，三四線城市大學畢業(yè)生大多數(shù)優(yōu)先考慮在鄭州發(fā)展，保證了人口數(shù)量的一定量增長。

　　另外，張衛(wèi)娜還認為，隨著城中村的全面改造，大量的人口需要安置，衍生出來的購房需求也在加大。此外，北上廣深房價的上漲，分流了一部分回鄉(xiāng)置業(yè)的人群，加上熱門城市購房政策收緊，部分投資者需求外溢，開始流向鄭州。

　　購房群體的激增，導致房地產市場供不應求，購房者多，房子少，搶房現(xiàn)象隨處可見，從而引發(fā)房價迅速上漲。

　　另一方面，越來越多的一線開發(fā)商進駐鄭州，資金實力雄厚，想要搶占中原市場，土地必不可少。不斷爭搶的土地市場，地王層出不窮，不斷刷新的地價，開發(fā)成本增加，也在一定程度上推進了房價的上漲。

　　值得注意的是，有當?shù)貥I(yè)內人士認為，部分樓盤違規(guī)炒作也在一定程度上助推了鄭州房價上漲。此前有媒體報道，部分樓盤在蓄客過程中不停向客戶釋放“漲價”信號，不僅有眾多銷售人員在個人朋友圈“刷屏”，一些企業(yè)也在微信公眾平臺上傳播“鄭州房價要瘋、要失控”等信息。

　　該位業(yè)內人士對21世紀經濟報道記者表示，不少樓盤以“學區(qū)房”、“豪宅區(qū)”、“下一個城市核心”、“下一個價值洼地”等噱頭進行惡意炒作，導致市場上甚至出現(xiàn)了倒賣排號賺取好處費等行為。據(jù)該位業(yè)內人士觀察，有不少購房者在交房之前進行維權，大多數(shù)是因為“被欺騙”、“高回報許諾”、“只為成交目的”式定房，這些“被成交者”有不少原本并不是剛需，差不多是被忽悠成客戶的。

　　房價整治

　　需要指出的是，決策層堅持房地產調控的決心并未動搖，當?shù)卣�府也有所警覺。

　　7月9日，河南省住建廳發(fā)布的《關于進一步規(guī)范商品房銷售行為的通知》明確提出要重拳整治“以私下內部認籌、排號等方式蓄客，通過集中選房、網(wǎng)上選房或者發(fā)布虛假房源和價格信息，捏造、散布開盤售罄、封盤漲價、地王樓王、政策變化等不實信息以及雇傭人員制造搶房假象等方式惡意炒作，哄抬房價，擾亂市場秩序”的行為。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，鄭州樓市發(fā)展中，確實存在一些冒進的地方，各種工程問題、樓盤資料問題、客戶維權等問題都比較多。實際上對于鄭州市場來說，城鎮(zhèn)化率在加速，購房需求強勁，所以開發(fā)商本身就會有比較積極的做法，但積極往往會演變?yōu)槊斑M和激進，在業(yè)績成長的時候也可能使得市場的部分評價是負面的。

　　不過，嚴躍進認為，當前鄭州房價過快上漲，的確需要相關政策進行管控。但是看漲的聲音比較多，樓盤本身的定價也會比較強勢，這些都會帶來房價的繼續(xù)堅挺。從大趨勢看，價格完全往下跌的可能性是不大的，但是可以適當壓縮房價上漲的幅度，同時適當在租賃市場方面發(fā)力，這樣利好住房成本的降低。

　　關于鄭州樓市的未來走勢，張衛(wèi)娜也認為，鄭州的城市價值在增長，樓市潛力巨大。今后仍將保持房價的穩(wěn)步增長，甚至不排除調控力度減弱時強力反彈。目前鄭州除上街區(qū)外均劃入限購區(qū)域，首套房貸款利率持續(xù)增長，購房成本越來越高，加上最近開始的對樓市亂象的集中治理，會對目前市場產生一定的影響。市場房源充足，暫時不用擔心“搖號購房”，房價應該會比較穩(wěn)定。

《如“脫韁的野馬”！鄭州近年房價一路飆升 背后是什么原因？》閱讀地址：http://www.osxg.com.cn/2018/0722/122141.htm