黃奇帆談控房價：決不允許“背個銀行”炒地皮

原標題：黃奇帆談控房價：決不允許“背個銀行”炒地皮

　　中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆21日在創新經濟論壇上指出，炒高房子價的主要動力就是炒地皮，控房價決不允許炒地皮。任何房產商買土地，批租土地，必須自有資本，而不能后邊“背個銀行”。只要把土地地價控制了，房價不會上去的。

　　近期對于樓市剛需客來說好消息不斷，房貸利率降了，房價降了，土地價格也降了！

　　業內人士：房貸利率小降利好剛需

　　11月20日中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心披露第三期貸款市場報價利率(LPR)。

　　根據此次披露的數據，11月份，1年期LPR利率為4.15%，此前為4.2%；5年期LPR利率為4.80%，此前為4.85%。

　　多位房地產業內人士指出，這會帶來中國購房者房貸成本的小幅下降。

　　諸葛找房數據研究中心分析師國仕英指出，按照最新公布的5年期以上LPR，新發放首套個人住房貸款利率不得低于4.8%；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點，即5.4%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，以“100萬元人民幣貸款本金計算、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進行房貸成本測算，2019年11月份，該機構統計的64個城市首套房的月供額為5731元，相比10月份的5762元小幅減少31元。

　　中原地產首席分析師張大偉則指出，LPR的降低，對于房地產市場肯定是利好消息，而且從趨勢看，這一次的降低只是開始，后續幾次有繼續降低的趨勢。對于剛需購房者來說，針對當下的優質房源，可以考慮購買，特別是大部分城市已經限制房價。整體看，預計房貸利率隨著LPR降低出現輕微下行將成為趨勢。但因為各種政策約束，預計下調的空間也有限，保持平穩將是主流。

　　蘇寧金融研究院研究員陶金指出，房貸利率下降的空間被打開，房地產市場韌性值得注意，同時房地產市場的調控手段較多，預計房地產市場總體仍然將受到嚴格調控。不過利率下降后，首套房等剛需將會有一定程度的擴張。

　　房價下跌城市數量增加

　　而不僅是房貸利率，房價也呈現穩中有降的態勢。

　　統計局11月15日發布的數據顯示，10月份70個大中城市房價數據顯示，一二三線城市房價環比漲幅全部出現回落。

　　值得注意的是，10月70大中城市有17城新建商品住宅價格環比下跌，9月為12城，增加5個城市。

　　二手住宅銷售價格方面，70個大中城市二手住宅銷售價格下跌城市由9月的28城增至35城，數量明顯增多。

　　在嚴躍進看來，這說明到了傳統的“金九銀十”階段，降價促銷成為主要舉措。

　　58安居客房產研究院分院院長張波也認為，金九不金之后，銀十成色也明顯不足，全國房價整體上行的壓力已經偏弱，眾多房企采取“以價換量”方式拉動銷售，在拉動全國銷售面積10月同比微增的同時，對于房價也同步產生下拉作用。熱點城市依然存在，但難掩整體市場走弱的大趨勢。

　　中原地產首席張大偉則表示，“大部分城市價格下調主要是因為持續出臺的政策疊加資金收緊。后續如果沒有明顯的信貸變化，預計下調趨勢將在2019年持續。整體來看，樓市政策仍以穩定為主。”

　　交通銀行金融研究中心研究員夏丹也指出，10月房價延續了年中以來平穩下行的態勢。這主要是5月起行業融資政策收緊帶來的明顯效果。在資金受限的客觀條件下，更多房企選擇以價換量的方式降價促銷，這樣的趨勢將在年末持續。

　　開發商拿地量價齊跌

　　而房價下降的背后則是土地價格的量價齊跌。

　　來自中國報告大廳的數據顯示，10月份房企拿地194宗，總面積為1085.95萬平方米，拿地總價不足千億元，僅917.71億元。

　　從各月拿地均價來看，10月份8450.67元/平方米的拿地均價已是年內最低。此外，按樓面地價計算，10月份3737.12元/平方米的價格也已創下年內最低記錄。

　　嚴躍進表示，“樓市降溫，企業庫存壓力比較大，企業資金面沒那么好，這些都會導致企業拿地成本不會太高，不會像以前那樣高溢價，地價下降正說明了市場的反應、投資者的反應。”

　　而不僅是拿地價格，實際上土地市場在今年三季度已經進入了量價齊跌的局面。

　　上海易居研究院的統計顯示，今年第三季度，全國336個城市的經營性用地成交面積接近5.5億平方米，環比下降11%，同比下降10%。

　　價格方面，今年第三季度，336城的整體成交均價為2494元/平方米，環比下降12%。

　　易居研究院指出，一、二線城市由于高價優質地塊減少而導致成交均價回落，三四線城市更多的是受樓市萎靡不振的影響，削弱了房企拍地的積極性。第三季度三四線城市地價僅為1655元/平方米，環比二季度下降了14%。

　　具體到房企，拿地金額也在逐步縮水，比如龍頭房企萬科。

　　中原地產統計顯示，今年7月單月，萬科的拿地支出達到283億，到8月和9月，萬科的合計權益拿地總價不足200億。

　　又比如綠城在7月的拿地支出達到99億，但此后兩個月的合計拿地支出僅為44億。而第三季度，富力在公開市場并無拿地動作，融創仍有零星拿地行為，但比此前明顯縮水。

　　嚴躍進指出，地價下降使得當前房價定價不會太強勢，未來，地價在房價中比重減小，也使得房價難以上漲。不過，地價繼續往下降的可能性不會太大，若地價再下降，有些年底業績完成不錯的開發商就會考慮積極拿地，進行補庫存的操作。

　　楊紅旭：明年樓市供求比將逆轉

　　而對于2020年樓市前景，易居研究院副院長楊紅旭11月20日做出了驚人的論斷：2020年，預計將出現供大于求，市場形態明顯與2016-2019年不同！

　　楊紅旭表示，如果部分房企不明白這一點，仍在捂盤，或者堅決不降價出售，則2020年的日子將非常難過！

　　楊紅旭解釋稱，以住宅銷售面積作為需求指標，以住宅新開工面積作為供應指標，同時剔除新開工當中配建保障房與房企自持部分。

　　以新開工面積，除以銷售面積，得出以下2013年以來的供求比。

　　楊紅旭表示，2019年供求比接近1，也即供求平衡，所以相比之前三年，市場出現降溫，房價漲幅收窄，部分城市房價下跌。而2020年，樓市預計將出現供大于求。（來源：研究中心）

（文章來源：國是直通車）

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