房貸利率掛鉤LPR：看清長期走勢更關鍵

　　近期，央行發布公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成，房貸利率正式掛鉤LPR。

　　根據最新政策，所謂的貸款市場報價利率(簡稱LPR)是由各報價行根據其對最優質客戶執行的貸款利率，按照公開市場操作利率(MLF)加點形成的方式報價，由中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算得出并發布的利率。各銀行實際發放的貸款利率可根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在貸款市場報價利率基礎上加點確定。

　　我們可以發現，LPR與基準利率最大的不同點在于：一是調整的周期不同，基準利率一般幾個月一調，甚至幾年一調，但LPR可以做到一個月一調(此前甚至達到日度調整)；二是利率形成的機制不同，基準利率很難體現資金的供需關系，而LPR則在很大程度上取決于資金的供需關系，能夠與國民經濟發展水平實現更好的協同。

　　數據來源：中國指數研究院綜合整理

　　因此，相對于基準利率，LPR體現出了更加明顯的市場化特征。結合我國利率市場化改革的方向來看，現階段的LPR改革進一步承擔著推動企業貸款利率下降，保持個人住房利率基本穩定的重任。

　　圖：LPR定價傳導機制

　　資料來源：中國指數研究院綜合整理

　　從報價機制來看，新LPR=MLF利率(貨幣政策)+加點幅度(市場要素)。主要包括兩個層面：一是18家報價銀行根據MLF確定最優貸款利率，并上報全國銀行間同業拆借中心計算得出LPR，二是各家銀行是在LPR基礎上制定各筆貸款的利率。新發放貸款利率不再參照貸款基準利率，而是與LPR掛鉤，同時LPR與MLF掛鉤，從而形成“央行—MLF利率—LPR—貸款利率”的傳導機制，實現貸款利率與貨幣政策、市場利率直接關聯。

　　從LPR改革影響路徑來看，一方面，將LPR報價與MLF 操作利率掛鉤，直接連通政策利率到貸款利率，強化了央行貨幣政策對信貸市場利率的調控作用，未來央行可以通過控制MLF實現調控目標。另一方面，各報價銀行在MLF 的基礎上根據資金成本、市場風險要素構建貸款市場報價利率，提高LPR 的市場化程度，打破貸款利率的隱性下限，有助于降低貸款利率平均水平。

　　房貸利率正式掛鉤LPR則進一步擴大了LPR的覆蓋范圍。此前，央行已于2013年7月全面放開金融機構貸款利率管制，隨后創設了LPR。但由于原有的LPR報價體系以一年期進行報價，主要以短期貸款為主。從金融機構貸款的結構看，中長期貸款才占主要部分，而中長期貸款中住房貸款增長較快，比重較大。因此，需要把5年期的LPR納入LPR報價體系，才能夠很好地解決LPR體系與本身的貸款結構不相適應的問題。

　　房地產市場屬于資金密集型市場，大部分依賴于銀行借款，只要與資金總量及配置方式有關的政策變化都會對行業造成重大的影響。此次新政對實體經濟的影響相對直接，但對房地產市場而言，由于存在調控的作用力，利率改革的影響更加復雜，我們從短期和長期兩個角度來分析。

　　短期影響：對住房信貸市場影響整體上以中性為主

　　(1)貸款“錨”的轉換并不會對房地產信貸市場形成沖擊，整體上以中性的影響為主。個人住房貸款利率水平基本保持穩定，改革前后對個人購房利息支出的影響甚微。從資本市場的反應來看，截止2019年8月26日收盤，房地產板塊下跌1.08%，上證指數下跌1.17%，房地產板塊全天的走勢均未有明顯突破。

　　(2)多數地區個人住房貸款的實際利率將會基本保持不變，房價上漲較快的熱點地區或將有所上升。

　　長期影響：完善信貸調控機制，降低住房市場對利率敏感度

　　(1)有助于進一步強化貨幣政策對房地產行業的傳導。LPR利率機制本身就有利于暢通貨幣政策傳導機制，房貸利率掛鉤LPR將使MLF的變動對房貸市場形成直接的影響，貨幣政策對房地產市場的影響更加高效、直接。

　　(2)加長政策緩沖弧，降低政策緊縮或寬松帶來的市場反應度。以往通過調整基準利率是一個牽一發而動全身的舉措，且一旦調整需在較長周期內保持不變，而LPR更靈活更富有彈性，能夠實現漸近式、短周期的引導，使利率的變化有一個過程，降低房地產市場對利率的敏感性。

　　(3)商業銀行對優質住房貸款的競爭進一步加劇。由于中國房地產市場調控的因素，個人住房貸款利率與其他行業形成了利率差，再加上住房貸款的優質性，有可能使部分信貸資源偏好流向個人住房貸款領域，這就需要在信貸額度和去向上有更好的監管機制。

　　(4)居民房貸將更趨個性化、差別化。房貸產品從基本標準化的產品走向更加多樣化，而這個過程考驗的是銀行整體的風險評價、風險控制能力。

　　(5)后期地方在房地產領域的差別化信貸調控壓力加大。從長周期來看，掛鉤LPR有助于使房貸參考的基礎利率得到及時調整，購房者更有可能根據利率變動趨勢集中購房。也就是說，在不考慮利率上浮或下浮，利率加點的情況下，原先基準利率政策下，購房者參照的利率水準線更加平穩，房貸掛鉤LPR后變動空間加大，更加考驗地方政府在信貸政策上的調控水平。

　　(6)為房地產市場發展營造穩定的宏觀經濟環境。通過利率市場化改革進行精準降息，支持實體經濟也有助于整體宏觀經濟的平穩運行，而這也將為房地產市場提供好的運行環境。

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