中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為下半年房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)后，各地樓市調(diào)控走向備受關(guān)注，特別是有全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)之稱(chēng)的北京。

　　8月2日，北京市住建委發(fā)布了《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(shū)(2019)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《白皮書(shū)(2019)》)，這里對(duì)北京下一步樓市調(diào)控走向給出了明確答案。

　　其核心導(dǎo)向是，堅(jiān)持“房住不炒”定位，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，逐步形成符合本市特點(diǎn)、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

　　對(duì)此，接受券商中國(guó)記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京房地產(chǎn)調(diào)控是全國(guó)最有力度的代表，各種調(diào)控政策創(chuàng)新不斷，特別是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，使得北京樓市持續(xù)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)趨勢(shì)不變。7月市場(chǎng)進(jìn)入“超穩(wěn)態(tài)”階段，這也將是下半年的市場(chǎng)主基調(diào)，在供應(yīng)井噴下，房?jī)r(jià)平穩(wěn)可期。

　　北京將從四方面進(jìn)行樓市調(diào)控

　　根據(jù)《白皮書(shū)(2019)》，北京下一步將從四方面進(jìn)行樓市調(diào)控。

　　一是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

　　以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，逐步形成符合本市特點(diǎn)、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

　　堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、住房供需狀況、人口變化情況，科學(xué)編制全市、各區(qū)住房專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。繼續(xù)完善一二三級(jí)市場(chǎng)監(jiān)管體系，強(qiáng)化市場(chǎng)運(yùn)行情況監(jiān)測(cè)，主動(dòng)解讀政策和市場(chǎng)形勢(shì)，合理引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期。供給側(cè)和需求端同時(shí)發(fā)力，加大商品住房供應(yīng)力度，推進(jìn)已拿地商品住房項(xiàng)目盡早開(kāi)工，形成有效投資，加快入市供應(yīng)。

　　二是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　規(guī)范新建商品房銷(xiāo)售場(chǎng)所、機(jī)構(gòu)、人員等的管理措施。

　　簡(jiǎn)化房屋交易流程，利用“互聯(lián)網(wǎng)+”手段，實(shí)現(xiàn)存量房屋買(mǎi)賣(mài)從交易、繳稅到登記“一網(wǎng)通辦”。取消企業(yè)間存量非住宅房屋買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽，提高交易效率。推動(dòng)《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)章立法進(jìn)程，完善經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理政策法規(guī)體系，建立多部門(mén)守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒制度。強(qiáng)化聯(lián)動(dòng)監(jiān)管，完善信息共享、綜合執(zhí)法等工作機(jī)制，保持執(zhí)法高壓態(tài)勢(shì)，全流程規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為。

　　三是加快培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

　　健全住房租賃體制機(jī)制，發(fā)展規(guī)范房屋租賃管理機(jī)構(gòu)，完善房屋租賃政策法規(guī)，發(fā)布住房租賃合同等系列示范文本，研究制定進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的政策措施，繼續(xù)推動(dòng)《北京市住房租賃條例》立法工作，為住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展提供法治保障。

　　多渠道增加租賃房源供應(yīng)，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)開(kāi)展規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)穩(wěn)健成長(zhǎng)，加快推進(jìn)集體土地租賃住房建設(shè)和租賃型職工集體宿舍改建。完善住房租賃監(jiān)管和服務(wù)平臺(tái)，不斷提高住房租賃登記備案率，為承租人辦理公共服務(wù)事項(xiàng)提供更高效、便捷的服務(wù)。加大對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和信息發(fā)布平臺(tái)等市場(chǎng)主體的監(jiān)管力度，規(guī)范租賃服務(wù)行為，完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提升服務(wù)水平；推動(dòng)建立住房租賃公益律師隊(duì)伍，完善多渠道租賃糾紛調(diào)處機(jī)制，讓群眾租得放心、住得安心。

　　四是不斷提升既有房屋居住品質(zhì)。

　　開(kāi)展普通地下室綜合整治，實(shí)時(shí)保持散租住人動(dòng)態(tài)清零，研究清空后普通地下室再利用的政策和辦法，完善普通地下室長(zhǎng)效管理機(jī)制。

　　繼續(xù)推進(jìn)“疏解整治促提升”，做好群租房和出租大院綜合治理。推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治，完善整治資金模式，出臺(tái)資金補(bǔ)助政策，推動(dòng)建立老舊小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。加強(qiáng)物業(yè)管理法制建設(shè)，起草《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》(草案)，推動(dòng)物業(yè)管理立法取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　2018年北京樓市成交量增價(jià)穩(wěn)

　　《白皮書(shū)(2019)》對(duì)去年北京樓市調(diào)控情況進(jìn)行了全面的總結(jié)。

　　2018年，北京堅(jiān)持“房住不炒”定位，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，遏制炒房、保護(hù)剛需。大力增加住房供應(yīng)，滿(mǎn)足普通居民家庭購(gòu)房需求，商品住房成交量增價(jià)穩(wěn)。

　　2018年，北京全市新建商品住房上市984.1萬(wàn)平方米、8.46萬(wàn)套，同比分別增加87.9%、102.4%。其中，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目上市2.58萬(wàn)套。剔除共有產(chǎn)權(quán)住房后，商品住房5.88萬(wàn)套，占全市新建商品住房供應(yīng)總量的69.5%。

　　從上圖可以明顯看出，2018年北京新建商品住房供應(yīng)量大幅增加。在這樣的背景下，成交量也有所增加，價(jià)格則保持穩(wěn)定。

　　2018年，北京全市商品住房成交19.8萬(wàn)套，同比增加11.9%。其中，二手住房、新建商品住房分別成交15.2萬(wàn)套、4.6萬(wàn)套，同比分別增加13.4%、7.0%，二者之比為3.3:1，較上年小幅增大，二手住房繼續(xù)占據(jù)交易市場(chǎng)主導(dǎo)地位。交易市場(chǎng)以首套、本地購(gòu)房以及中小戶(hù)型住房成交為主。從成交價(jià)格看，年內(nèi)各月新建商品住房同比、環(huán)比價(jià)格指數(shù)基本穩(wěn)定，二手住房同比、環(huán)比價(jià)格指數(shù)總體有所下降。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，2018年1-10月份，北京全市新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅保持在-0.3%~0.2%之間，11月、12月分別上漲0.6%、1%；上半年各月同比漲幅持續(xù)下降，下半年以來(lái)有所上漲，12 月份同比上漲2.3%。1-12月份，全市二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅保持在-0.6%~0.4%之間，12月份下降0.2%，連續(xù)4個(gè)月下降；同比自2017年10月以來(lái)，連續(xù)15個(gè)月下降，12月份下降1.9%，其中受2017年“317”政策影響，3、4月份二手住房同比降幅最大，分別下降6.8%、6.9%。

　　從新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)看，四個(gè)一線(xiàn)城市中，北京、上海新建住房環(huán)比、同比變化幅度不大，價(jià)格相對(duì)較穩(wěn)，深圳前4個(gè)月新建住房同比變化幅度稍大但維持在4%以?xún)?nèi)。廣州新建住房售價(jià)變動(dòng)相對(duì)明顯，后4個(gè)月售價(jià)同比上漲較快，12月漲幅達(dá)到8.3%。

　　從二手住房銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)看，四地價(jià)格環(huán)比變動(dòng)都較小，年內(nèi)價(jià)格基本保持了穩(wěn)定。四地在價(jià)格同比變化上發(fā)生了分化，北京、上海二手住房售價(jià)同比基本呈下降狀態(tài)，北京降幅更為明顯；深圳、廣州二手住房售價(jià)同比都在上升，深圳2月-12 月同比漲幅都在4%以上。

　　 未來(lái)北京房?jī)r(jià)仍將保持平穩(wěn)

　　在歷年全國(guó)樓市調(diào)控中，北京是政策力度最大、執(zhí)行最嚴(yán)的城市，調(diào)控效果也最明顯。2018年對(duì)北京樓市影響最大的政策是9月出臺(tái)的史上最嚴(yán)住房公積金貸款新政，執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，提高首付比例，將貸款與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬(wàn)元，繳存12年可以貸到最高的120萬(wàn)元，這對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房行為起到了抑制作用。與此同時(shí)，北京還開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，對(duì)投機(jī)炒房、中介和開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)違法行為、虛假房地產(chǎn)廣告等亂象，實(shí)施重點(diǎn)打擊、聯(lián)合懲戒，從而規(guī)范市場(chǎng)交易環(huán)境。

　　今年上半年，北京樓市延續(xù)了去年底的降溫趨勢(shì)，目前的最新情況如何？

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月，北京新建住宅合計(jì)簽約達(dá)到了4836套，這是2016年10月以來(lái)的最高值，創(chuàng)3年來(lái)新高，同比上漲幅度達(dá)到了140%；二手房住宅成交12744套，與6月基本持平。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)接受券商中國(guó)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，7月北京二手房市場(chǎng)延續(xù)“低波動(dòng)”趨勢(shì)，網(wǎng)簽量結(jié)束了連續(xù)三個(gè)月的下降。北京鏈家二手房實(shí)時(shí)成交環(huán)比下降4%，7月成交均價(jià)為62190元/平方米，環(huán)比下跌0.1%，同比下跌0.9%。多個(gè)口徑多個(gè)維度的數(shù)據(jù)波動(dòng)都很小，市場(chǎng)進(jìn)入“超穩(wěn)態(tài)”階段，這也將是下半年的市場(chǎng)主基調(diào)。

　　許小樂(lè)認(rèn)為，7月市場(chǎng)有觸底跡象，預(yù)計(jì)8月成交量穩(wěn)中有升。“從需求端來(lái)看，客戶(hù)成交周期縮短1.2天，釋放速度略有加快；且新增客源止降回升，環(huán)比增加7.1%，預(yù)計(jì)8月市場(chǎng)將仍表現(xiàn)出平穩(wěn)狀態(tài)，成交量略高于7月(絕對(duì)量在歷史水平處中下，1.2萬(wàn)套-1.5萬(wàn)套)，月度環(huán)比價(jià)格波動(dòng)穩(wěn)定在2%以?xún)?nèi)�！彼麑�(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)。

　　對(duì)于北京樓市未來(lái)走勢(shì)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)券商中國(guó)記者表示，北京房地產(chǎn)調(diào)控是全國(guó)最有力度的代表，各種調(diào)控政策創(chuàng)新不斷，特別是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，使得北京樓市持續(xù)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)趨勢(shì)不變。北京調(diào)控和其他城市重“控”不一樣的是，北京重“調(diào)”，調(diào)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，調(diào)市場(chǎng)需求。北京對(duì)保障體系的建立也有創(chuàng)新，對(duì)于公租房人臉識(shí)別、人才住房、共有產(chǎn)權(quán)房等都在全國(guó)率先試點(diǎn)。從未來(lái)趨勢(shì)看，北京房?jī)r(jià)的平穩(wěn)可以預(yù)期，供應(yīng)井噴下，剛需得到滿(mǎn)足，租賃市場(chǎng)也相對(duì)穩(wěn)定。

（文章來(lái)源：券商中國(guó)）

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