黃志龍：新一輪房價上漲周期來了？分析前三輪樓市寬松可以找到答案

　　(作者黃志龍，系蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任 )

　　歲末年初，菏澤打響了全國樓市松綁的第一槍，隨后廣州、珠海、青島等城市紛紛跟進調整樓市調控政策，很多分析人士由此預計——全國范圍內的樓市松綁政策將要來臨，2019年房價將進入新一輪上漲周期。

　　那么，僅僅依靠地方政府的政策松綁，真能驅動新一輪房價上漲周期嗎？這個問題的答案，或許能從此前三輪樓市的寬松周期中找到。具體請看下文解析。

　　地方和中央的調控呈現“一松一穩”態勢

　　首先，從地方和中央的樓市調控政策看，二者呈現“一松一穩”的態勢。其中近一個月，地方政府為樓市松綁的政策主要有：

　　2018年12月18日，菏澤市發布《加強房地產調控工作的通知》，打響了全國樓市松綁的第一槍，取消了“新建商品住房和二手住房二年內禁止交易”的“限售”政策。

　　2018年12月20日，廣州市住建委發布的《關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》指出，2017年3月30日土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象，個人購買商服類物業取得不動產證滿2年后可再次轉讓； 同年12月24日，廣州對住房公積金提取政策進行微調，允許在廣州周邊城市(佛山、清遠、中山、東莞、惠州、韶關)異地購房提取公積金余額，政策放松趨勢隱現。

　　2018年12月26日，珠海市住建局發布通知調整“雙限令”，非珠海市戶籍居民購房，按個人條件已從此前的需連續5年社保改為只需繳納1個月、3個月、1年不等。

　　2019年1月3日，青島市房管局發布通知取消購房搖號政策，青島也成為本輪調控中首個取消搖號政策的城市。

　　可以預見，2019年還將有更多城市加入到樓市松綁的行列，這也符合中央經濟工作會議“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”的政策精神。

　　然而，從中央政策和全國范圍來看，中央經濟工作會議繼續重申“房住不炒”的調控方針不變，中央層面調控放松的可能性不大。

　　另外，作為房地產調控的主要負責部門，住建部的年度工作會議關于2019年房地產調控政策有三方面內容值得關注：

　　一是“以穩地價穩房價穩預期為目標”；

　　二是“繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定”；

　　三是“堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處”。

　　由此可見，中央的調控政策是以“穩”為主，地方政府的“松”也是以“穩”為最終目標，而且地方政府要承擔“穩”的主體責任。

　　稅收和信貸松綁才是房價上漲的發動機

　　在過去十年內，我國房地產市場曾經歷過三輪寬松周期，具體是2008年-2009年、2012年和2014年-2016年三個時間段。

　　每一輪的寬松周期，既有中央明確的政策精神，也有央行、財政部的貨幣信貸支持和稅收優惠政策的落地，還有各級地方政府的土地供應、預售價格限制、購房套數限制、購房資格認定(社保繳費年限)等政策調整。

　　以最近一輪的寬松周期(2014-2016年)為例：

　　最初是2014年4月南寧打響全國調控松綁第一槍，至當年9月，全國僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個城市未取消限購。

　　2014年9月30日，中央層面的央行、銀監會發文將首套房最低首付比例降至30%，放松“認房認貸”限制，同時啟動降準、降息等寬松貨幣信貸政策。

　　2015年3月30日，五部委聯合發文，將首套房最低首付比例降至20%，營業稅免征年限降至2年，標志著房地產去庫存的政策全面啟動，2015年-2016年一、二線城市也經歷了中國房地產市場最后的瘋狂。

　　到了2016年9月末，在一二線城市加強調控政策影響下，疊加三四線城市大范圍的棚改貨幣化安置，最近一輪的“漲價去庫存”，進一步蔓延到三四五線城市。

　　下面再來看過去十年三輪寬松周期的樓市貨幣信貸和稅收政策的變化。詳見下表：

　　從上述三輪樓市寬松周期看，地方政府對樓市的松綁影響十分有限，每一輪的房地產銷售面積只有在中央層面政策出現實質性松動之后，才能止跌回升，而房價的止跌回升，也遵循著“量先價后”的一般市場規律，價格往往滯后銷售面積大約3-6個月。

　　這一規律在2014年-2016年的寬松周期中體現得尤為明顯。2014年4-9月，全國主要城市已經完成了地方性寬松政策，對限購、限價政策進行了全面松綁，但全國房地產銷售面積仍在快速下滑。2014年9月30日，央行、銀監會發文首次下調首套房首付比例，樓市銷售面積下滑速度減緩，并于2015年2月創下新低(-16.3%)。等到2015年3月五部委聯合行動，時任央行行長周小川鼓勵居民加杠桿，這才真正點燃了全國樓市的熱情，房地產銷售面積當即止跌回升，房價也于三個月(5月)后開啟了V型反轉(參見下圖)。

　　綜上所述，在當前中央政策大基調沒有出現實質性寬松背景下，僅僅依靠地方政府的樓市松綁政策，不足以啟動新一輪的房價上漲周期，2019年全國樓市維持低迷的可能性較大。

　　對于普通購房者而言，需要密切關注全國范圍內的首套房和二套房首付比例，金融機構對首套房的認定標準、購房的稅收優惠等關鍵政策信號的變化。只有這些政策發出寬松的信號，才能成為房地產止跌回升的先決條件。

　　樓市觀察>>>

　　新信號！菏澤、廣州先后松綁樓市 分類調控是本輪調控的主要基調

　　珠海：非珠海市戶籍人才購房繳納社保降至1-12個月

　　重磅！1月1日起青島高新區暫停公證搖號售房

　　分析解讀>>>

　　馬光遠：菏澤打響放開樓市限售第一槍 不必大驚小怪

　　菏澤的示范效應：至少30城或跟進 強調取消轉讓期限

（文章來源：蘇寧財富資訊）

《黃志龍：新一輪房價上漲周期來了？分析前三輪樓市寬松可以找到答案》閱讀地址：http://www.osxg.com.cn/2019/0115/171290.htm