1-11月房地產數據點評：新開工超預期 房貸利率穩定

　　房地產投資增速持平，新開工單月增速反彈。1-11月，全國房地產開發投資約11萬億，同比增長9.7%，增速與1-10月持平；累計新開工面積18.89億平米，增長16.8%，增速反彈0.5pct，單月新開工2.01億平米，單月同比增速21.7%。我們認為11月新開工數據超預期是房企在年底加快推貨，同時政府對供給端閑置未開土地的監管加強，推動閑置土地的開工和入市。隨著銷售的持續下行，我們預期未來新開工數據將逐步走弱。國房景氣指數較10月底下降0.03，為101.92。

　　銷售數據持續下行，單月銷售面積降幅擴大。1-11月，全國商品房銷售面積14.86億平米，同比增長1.4%，增速回落0.8個百分點；單月商品房銷售面積為1.55億平米，同比下降5.1%，降幅較上月擴大2pct。單月銷售金額增速反彈，單月銷售均價有所上行，主要系銷售城市能級占比變化，11月30大中城市銷售回暖反彈，帶動銷售均價上行。我們認為銷售下行趨勢將會持續，全年銷售面積增速0%。

　　土地市場繼續降溫。1-11月，房企購置土地面積2.53億平米，同比增長14.3%，增速回落1pct；土地成交價款13746億元，同比增長20.2%，增速回落0.4pct.11月單月土地購置面積3363萬平米，同比增長8.13%，增速較上月回落約4個百分點。我們認為隨著銷售的進一步走弱，未來土地購置面積、成交價款增速將進一步下行。

　　開發到位資金具備韌性，二套按揭利率下降。1-11月，房地產開發企業到位資金15萬億，同比增長7.6%，增速回落0.1pct，其中國內貸款回暖，累計到位21807億元，下降3.7%，降幅收窄1.5pct；自籌資金、定金及預收款到位50619、49551億元，同比增長10%、15.7%，增速分別下降0.8、0.6pct。首套房貸款利率5.71%，與上月持平；二套房貸款利率6.06%，較上月下降1bp，隨著房貸利率年內首現松動，我們認為隨著銷售下行與銀行資金的充裕，房貸利率將趨穩或下行。

　　行業景氣度持續下行，單月銷售降幅擴大，房貸利率首現松動。推薦業績確定性強、資源卓越的行業龍頭股：萬科A、新城控股、保利地產、招商蛇口、華僑城A、華夏幸福；銷售高增長、業績彈性大：中南建設、金科股份、藍光發展。

　　風險提示：調控政策進一步收緊；市場表現超預期下行。

（文章來源：東北證券）

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