2019年房地產行業投資策略：因城施策調整 政策改善可期

　　復盤歷史，我們發現“房價”、“土地出讓收入”與“開發投資額”是影響調控政策是否放松、何時放松的關鍵變量。政策由嚴至松的觸發條件，于地方政府而言是土地財政緊張和地方GDP增速較低，與中央政府而言是房價下行風險引起系統性金融風險以及全國經濟增速大幅下行(或失業率攀升)。

　　2011年四季度房地產行業各項基本面指標出現下行風險，當年10月和12月萬科和保利相對上證綜指跑出大幅超額收益。2012年鼓勵剛需信貸政策陸續出臺，當年3-7月萬科和保利持續跑出正相對收益。

　　2014年前三季度地方政府松綁限購、央行表態支持首套房剛需未能刺激購房需求，按揭利率持續上行、銷售面積同比增速依然為負，隨后出臺的930新政對二套房貸認定放松以及11月降息使得全國購房貸款利率開始下行，但仍未改變銷售面積同比增速負增長。

　　2015年迎來央行五次降息的大幅度刺激，330新政將二套房首付比例降至4成。2015年末2016年初，中央定調去庫存鼓勵房地產發展，銀監會再次降首付，棚改貨幣化力度加大。從地產股的相對收益表現來看，降息當月行業指數相對上證綜指的超額收益較為明顯；而萬科、保利在2015年11月至2016年2月連續四月實現大幅相對收益。

　　2018年四季度，我們看到了基本面指標下行風險逐步增大的先兆。9、10月銷售面積單月同比增速由正轉負，國慶期間各大開發商出現了新盤降價銷售、業主在售樓處維權的消息，百城土地成交價款增速由正轉負、一二線城市的建安投資增速依然為較高負增長。在一二線城市新房限價的情況下出現折扣優惠表明部分城市、區域的去化率下行壓力較大，而三四線城市貨幣化棚改在年中受到了中央的高度重視，要求因地制宜在庫存去化周期低于18個月的地區采用實物安置，國開行總行通過收緊貸款審批權的方式進一步督促地方嚴格執行中央的指導意見，下半年新增貨幣化棚改力度大幅減弱。因此，在政策與數據指標兩方面我們均看到了2019年基本面下行壓力較大的可能性。

　　2019年我們認為房地產行業基本面大幅下行可能性較高，因此適度因城施策調整，放寬各地的自主權較為必要，其中尤以二線城市為主。在政策總體略有寬松、各地因城施策的假設下，我們預計2019年開發投資額增速為4.9%，銷售面積增速-4.5%，新開工面積增速0.6%，竣工面積增速3.5%，土地成交價款增速增速-2.7%，行業到位資金增速0.7%；但若政策保持現有調控力度，則我們預計2019年開發投資額增速為0.7%，銷售面積增速-9.4%，新開工面積增速-0.9%，竣工面積增速2.9%，土地成交價款增速增速-10.4%，行業到位資金增速-5.5%。

　　我們認為2019年行業政策有改善空間，因此看好2019年房地產行業投資機會。行業在銷售、拿地、資金以及人才各個維度均體現為集中度提升，因此推薦標的為市占率較高、布局一二線的龍頭房企：萬科A，保利地產，招商蛇口；在行業政策修復較為明確的時間窗口，推薦土地儲備充足、業績彈性高的標的：新城控股、金科股份、陽光城、藍光發展。

（文章來源：申萬宏源）

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