房地產行業：銷售連續回落 投資高位放緩

　　事件：統計局發布 2018 年 1-10 月份全國房地產開發投資和銷售情況：2018 年 1-10 月份，全國房地產開發投資 99325 億元，同比增長 9.7%，增速比 1-9 月份回落 0.2 個百分點。房屋新開工面積 168754 萬平方米，增長 16.3%，增速回落 0.1 個百分點。1-10 月份，商品房銷售面積 133117萬平方米，同比增長 2.2%，增速比 1-9 月份回落 0.7 個百分點。商品房銷售額 115914 億元，同比增長 12.5%，增速回落 0.8 個百分點。

　　點評：

　　投資增速高位回落。2018 年 1-10 月份，全國房地產開發投資 99325 億元，同比增長 9.7%，增速比 1-9 月份回落 0.2 個百分點。受土地購置費高增影響，房地產投資增速一直處于高位。但從 7 月以來單月投資完成額增速持續回落，10 月單月投資同比增長 7.7%，較 9 月回落 1.2 個百分點。投資高位回落主要系土地購置略有降溫，2018 年 1-10 月土地購置面積 21963 萬平米，累計同比增長 15.3%，較前值回落 0.4 個百分點；其中 10 月單月土地購置面積 2597 萬平米，同比增長 12.2%，增速繼續回落 4.2 個百分點。房屋新開工面積 168754 萬平方米，增長 16.3%，增速回落 0.1 個百分點，但仍維持相對高位。我們認為新開工高增主要來自兩方面原因：1、部分企業擔憂后市，搶開工加速銷售；2、部分城市庫存水平較低，企業逐漸進入補庫存階段。

　　銷售面積增速繼續為負。10 月全國商品房銷售面積 13804 萬平米，同比減少 3.1%；銷售金額 11782 億元，同比增長 6.3%，增速比 9 月份回落 0.4 個百分點。2018 年 1-10 月份，商品房銷售面積 133117 萬平方米，同比增長 2.2%，增速比 1-9 月份回落 0.7 個百分點。商品房銷售額 115914億元，同比增長 12.5%，增速回落 0.8 個百分點。2018 年三季度以來，部分城市去化率下降，主要因前期購買力釋放較為充分，疊加政策持續高壓態勢引起部分購房者開始觀望。分區域看，1-10 月東部、中部、西部、東北四個地區銷售面積增速分別為-4.7%、8.7%、8.6%、-4.7%，銷售面積增長仍然主要依賴于中部、西部地區拉動；從銷售金額看，東部、中部、西部、東北四個地區增速分別為 5.4%、21.1%、26.0%、7.2%。

　　到位資金保持穩健，自籌資金和預收款貢獻增量。2018 年 1-10 月，房地產開發企業到位資金 135636 億元，同比增長 7.7%，增速比 1-9 月份回落 0.1 個百分點。其中，國內貸款 19727 億元，下降 5.1%；利用外資80 億元，下降 35.6%；自籌資金 45512 億元，增長 10.8%；定金及預收款 44942 億元，增長 16.3%；個人按揭貸款 19408 億元，下降 0.9%。受行業融資收緊和整體降杠桿環境影響，按揭、利用外資和國內貸款增速維持負增長狀態，房企到位資金持續依賴銷售回款。

　　投資建議：預計 2018 年房地產行業銷售將保持穩態，龍頭房企競爭優勢進一步凸顯，強者恒強。在當前面對較大不確定性的環境下，我們認為地產仍是為經濟托底、拉動內需的重要力量。板塊目前估值處在歷史底部水平，增速與估值不匹配，建議重點關注。持續推薦新城控股、萬科 A、保利地產、招商蛇口、金地集團、中南建設、金科股份、綠地控股、榮盛發展、藍光發展，H 股推薦旭輝控股集團、金地商置、龍光地產、合景泰富、融信中國、寶龍地產。

　　風險提示：行業銷售波動；政策調整導致經營風險(棚改、調控、稅收政策等)；融資環境變動(按揭、開發貸、利率調整等)；企業運營風險(人員變動、股東變動、施工、拿地等)；匯率波動風險。

（文章來源：東吳證券）

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