國泰君安：為什么本輪地產調控政策似乎“失效”了？

更新于：2018-09-21 14:06:01

　　看待地產的周期，自古以來就有各種方法。

　　最為常見的方法，是用最貼近于自身體會的是否能買到房、是否有資格買房來作為調控周期的劃分。

　　除此之外，短期看貨幣，算是學術界總結地產周期的另一個金句。

　　因為二級市場投資者也是購房者，因此以上兩種周期劃分方式共同存在之后，大家基本上會采用前者作為周期劃分的標準，即根據限購限貸、首付比例抬升等政策出臺的時點來劃分周期。

　　這種劃分方式在過去很長一段時間里錯誤的概率也很低，但是很明顯，這并非真正劃分對了，更準確的來說，只是“蒙對了”。

　　在歷次調控中，由于往往采用居民企業一刀切的政策，因此調控政策出臺，確實能夠產生立竿見影的效果。

　　以2010年4月、2013年2月、2016年9月作為劃分來看，前兩次調控確實能夠帶來效果，即新房銷售在短期內由于行政調控出現量價齊跌的現象。

　　數據來源：統計局，國泰君安證券研究

　　但是用這種周期劃分視角來看，本次調控政策似乎“失效”了：

　　從價來看，價格黏性較強，開發商主動降價動力不足，2018年7月份70大中城市新房價格同比增速達到6.6%，環比增速出現了上行。

　　從量來看，雖然新房銷售面積的累計增速在下行，但是下行速度顯著慢于前兩次周期。

　　數據來源：統計局，國泰君安證券研究

　　因此，為了尋找本輪調控政策“失效”的真相，我們先要重新審視調控政策，以及周期劃分的依據。

　　國泰君安地產團隊旗幟鮮明的提出，用金融，重塑地產周期！