大中型房企盈利能力優(yōu)秀，小型房企分化

　　大中型房企盈利能力普遍較為優(yōu)秀，統(tǒng)計(jì)的15家大中型房企(上半年?duì)I收大于100億元)均實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入、歸母凈利潤正增長，部分優(yōu)勢(shì)房企歸母凈利潤增長顯著，如陽光城、中南建設(shè)、新城控股、招商蛇口增速分別達(dá)214%、180%、123%、105%；15家大中型房企中，10家毛利率水平高于板塊。部分小型房企實(shí)現(xiàn)業(yè)績高增長，如中洲控股、光明地產(chǎn)，但由于分化明顯，樣本房企的綜合業(yè)績?cè)鏊俚陀诎鍓K整體水平，小型房企毛利率水平同樣分化明顯。

　　短期償債能力處于低位，但龍頭進(jìn)一步改善

　　截至2018年上半年，板塊剔除預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率為73%，較去年同期提升1.2個(gè)百分點(diǎn)；板塊凈負(fù)債率為104%，較去年同期提升1.7個(gè)百分點(diǎn)，仍處于歷史高位；板塊短期償債能力保障倍數(shù)自2016年1.59下降至1.21，處于低位。在板塊負(fù)債率提升的同時(shí)，龍頭房企債務(wù)結(jié)構(gòu)改善，綠地控股、萬科等房企凈負(fù)債率均下降明顯，短期償債能力保障倍數(shù)也有所提升。

　　越優(yōu)秀，融資越有優(yōu)勢(shì)、融資規(guī)模增長越快

　　2018年上半年，板塊融資規(guī)模(借款+發(fā)債)達(dá)9137億元，同比增長19%。其中優(yōu)勢(shì)房企融資規(guī)模的增長更為顯著，如招商蛇口、萬科、華僑城、中南建設(shè)、保利增速分別達(dá)132%、126%、55%、46%、36%，顯著強(qiáng)于板塊整體水平。

　　二季度去化提速

　　2018年上半年板塊存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)平均2312天，較一季度末下降30.4%，同比增長17%，表明從結(jié)算口徑觀察二季度板塊存貨去化速度比一季度加快了，但整個(gè)上半年不如去年；二季度的回款存貨比(銷售商品、提供勞務(wù)獲得的現(xiàn)金/期末存貨)為14%，較2018年一季度末提升3個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期持平，表明從預(yù)售回款層面觀察板塊去庫存速度于二季度加快。

　　多數(shù)優(yōu)勢(shì)房企銷售增速放緩，投資分化

　　2018年上半年，15家大中型房企中，9家房企銷售增速不如去年同期；銷售TOP30房企中，16家房企銷售增速不如去年同期。從“拿地銷售比”來看新城控股、陽光城、榮盛發(fā)展、萬科等房企拿地投資積極，而部分房企如榮盛發(fā)展、新城控股、陽光城等拿地較去年呈現(xiàn)較保守的態(tài)勢(shì)。

　　行業(yè)回歸理性，堅(jiān)定看多優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股

　　2018年下半年行業(yè)基本面將回歸理性，類似上半年那樣的過熱情形，包括新房銷售異常高企的去化率、搖號(hào)購房時(shí)的搶房、土地拍賣不斷飆升的溢價(jià)率……，都將逐漸消停，回到政府所希望的理性、溫和狀態(tài)；中國房地產(chǎn)行業(yè)具備強(qiáng)大的韌性，我們預(yù)計(jì)未來一年，三、四線城市的銷量、房價(jià)會(huì)略有降溫，但遠(yuǎn)談不上失速，行業(yè)集中度提升將導(dǎo)致優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股的合同銷售仍有望保持顯著增長，他們的盈利能力大概率不會(huì)顯著惡化，而一、二線城市在現(xiàn)有調(diào)控政策壓制下，房價(jià)可控，不會(huì)有太大的調(diào)控加碼的壓力。基本面的理性和韌性將利好在基本面過熱階段股價(jià)已暴跌并腰斬的優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股，未來一年買優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股具備進(jìn)可攻、退可守的優(yōu)點(diǎn)：①進(jìn)可攻——經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長壓力大，房地產(chǎn)調(diào)控有望適度松綁，買地產(chǎn)股賺估值的錢；②退可守——買地產(chǎn)股賺業(yè)績?cè)鲩L的錢。推薦保利、新城、中國恒大、萬科、華夏幸福、招商蛇口、龍光地產(chǎn)、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、陽光城、世聯(lián)行、旭輝控股、中洲控股、寶龍地產(chǎn)、華僑城A等。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　若行業(yè)再度升溫、過熱引發(fā)新一輪調(diào)控預(yù)期，或公司銷售增長失速。

《房地產(chǎn)2018年中報(bào)總結(jié)：龍頭房企優(yōu)勢(shì)明顯》閱讀地址：http://www.osxg.com.cn/2018/0918/146734.htm