中國購房支出/可支配收入比例水平持續(xù)上行。

　　自1998年以來，房地產(chǎn)市場的全面市場化進程即宣告開始。伴隨著我國城市化進程的不斷推進，越來越多的人口開始從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，人們對住房的剛性需求和改善性需求推動商品房銷售價格不斷抬升。當年新增貸款帶來的還貸支出，疊加往年購房貸款余額留存的償付壓力，導致我國居民部門因購房而承受的資金壓力越來越大。雖然我國居民部門的可支配收入也在多年的經(jīng)濟飛速發(fā)展中有所提升，但滾雪球一樣積攢起來的購房支出增速遠遠超過可支配收入的增速，由此，我國居民部門的購房支出/可支配收入比例也隨之逐年提升。

　　海外及香港地區(qū)購房支出難以得出一致性結論。

　　我們嘗試使用日本、香港、美國、德國等和地區(qū)房地產(chǎn)購房支出/可支配收入比例水平進行橫向?qū)Ρ纫耘卸ㄎ覈�目前房地產(chǎn)市場所處階段。1986-1998年日本的購房支出/可支配收入比例數(shù)據(jù)和2005-2017年的中國購房支出/可支配收入比例對比結果表明，目前中國購房支出/可支配收入比例距離日本最高水平(1994年，19.42%)還有3個百分點左右的距離，考慮到我國目前購房支出/可支配收入比例水平平均每年約上升0.8個百分點，則尚存有3-5年空間；香港自上世紀90年代以來，購房杠桿率一路上升，與香港相比，中國大陸自2015年之后的購房支出/可支配收入比例與其最高峰時期(1993年，15.85%)相差不多；而與美國對比則顯示，我國目前購房支出/可支配收入比例水平實際上已經(jīng)高出了美國08年前夕達到的高點水平(2005年，13.32%)。

　　城鎮(zhèn)化提升促進外部性釋放，或成人口紅利二次釋放契機。

　　簡單依靠橫向?qū)Ρ任覀兯坪鹾茈y對中國房地產(chǎn)購房杠桿水平做出一個一致性的判定。這或許暗示我們不得不在居民杠桿率問題的分析中考慮到中國經(jīng)濟巨大體量和龐大人口基數(shù)所帶來的種種不同。我們看到，中國人口老齡化問題正處于加速階段，簡單依靠居民部門內(nèi)部騰挪來完成居民杠桿率的消化已經(jīng)較為困難。同時我們也要注意到，中國勞動生產(chǎn)率絕對水平與美國存在較大差距，如果人口紅利得到二次釋放，居民收入水平的提振將有助于平抑居民杠桿水平。勞動生產(chǎn)率水平提升客觀上要求勞動力要素重新配置，勞動力要素的自由流動必然帶來自發(fā)集聚也就是城鎮(zhèn)化水平提升，而人口大量集聚帶來的規(guī)模效應又進一步提升了馬歇爾外部性和雅克比外部性的充分釋放，從而達到促進勞動力生產(chǎn)率水平提升的目的。

　　風險提示：房產(chǎn)稅制及房貸利息差異變化；國內(nèi)外不利因素持續(xù)存在；貨幣政策邊際寬松。

《房地產(chǎn)行業(yè)：中外購房杠桿情況比較》閱讀地址：http://www.osxg.com.cn/2018/0912/144924.htm