土地流拍增多疊加了多重積極信號

　　不同于2014年的土地流拍主要因市場銷售低迷而導致開發商拿地能力與意愿減弱，今年在房產銷售相對穩定的情況下土地流拍，更說明市場的自我調整與應變能力在不斷增強。這等于創造了房地產行業一次自我洗牌與自我出清的機會。

　　據中原地產發布的最新數據，今年前8個月一線城市經營性用地流標流拍13宗，而去年同期為4宗；二線城市土地流標流拍238宗，去年同期106宗。流標流拍的土地宗數出現了超100%的驚人漲幅。分析人士認為，今年余下的4個月中，土地流標流拍或將成為常態，且整體流拍規模達到歷史峰值已毫無懸念。就個案而論，土地流拍固然與地塊的位置、質量及配建環境等因素相關，但從整個市場觀察，當是調控政策直接驅動所致，房地產調控政策在需求端持續發力，在土地市場的供求端打出了系列“組合拳”，綜合性樓市調控效果已傳導至土地拍賣市場。

　　透過土地流拍倒逼出的土地溢價大幅下降這一客觀鏡像，能清晰地感知房價因此而動的積極信號。鑒于土地拍賣市場大量地塊以底價成交，今年以來整體土地溢價率持續走低。據中國指數研究院統計，前7月全國300個城市各類用地溢價率為21.2%，較去年同期下降16.1個百分點，20家代表性房企新增土地儲備溢價率均值為21.1%，同比下降24.1個百分點。這引發了市場對房價可能下降的猜想。對此，筆者要強調的是，雖然不能說土地溢價走低必然帶動房價下降，但作為在房價構成中權重占比高達40%的主導力量，土地拍賣價格下降至少為房價的下跌創造了較好的條件，或者說能壓縮房價上漲空間。而對開發商而言，拍到一塊土地并將其視同“金娃娃”抱在懷中以坐等開發過程獲得巨大紅利的甜蜜日子已經不再，那種在土地面前企圖“以時間換空間”的邏輯思維也難再有市場，我國房價有可能就此告別單邊上揚行情并迎來比較平靜的冷卻期。

　　隨之而來的是開發商面臨的融資壓力前所未有。年初至今，銀行對地產商的貸款同比下降了6.9%，股權融資、債券融資、海外發債以及信托融資也都受到嚴格監管，留給開發商的只有預售款與銷售回款兩條自籌資金的狹窄通道。據悉，目前136家上市房企的資產負債額超過了15萬億，平均負債率超出80%。由于國內地產企業貸款期限一般以3年為主，因此，從下半年起到2021年，各類房企將進入償債高峰。下半年償債規模是2.9萬億，明后年則分別高達6.1萬億和5.9萬億，房企現金流面臨嚴峻的考驗。在這種情況下，地產商會主動選擇降杠桿，即便是區位優勢良好的地塊，也不會貿然出手。從先前的頭腦發熱式的圈地，到如今有節制的自我收斂，這應當是地產開發商在政策引導下的理性回歸。

　　當然，市場愈是嚴峻與冷酷，馬太效應會釋放得更充分。因土地流拍及地價走低，今年以來20家代表性房企拿地成本同比下降16.7%，其中一線城市下降19.1%，二線城市同比下降7.5%；三四線城市同比下降18.1%。如此價格走勢特別有利于資金闊綽的大型房地產企業盡情“掃貨”。最新財報顯示，萬科上半年純利進賬91.2億元，保利凈利潤達65.05億元，招商地產等5家房企凈利潤均超10億元。這些龍頭地產企業完全可以在地價下降的行情中逆周期擴張，事實也正是如此。據易居克而瑞統計，今年前7個月銷售前十位的房企拿地貨值占百強集中度為54%，而且TOP30房企也都在不約而同地積極拿地與擴充土地儲備。

　　值得關注的是，根據統計局的數據，截至7月末全國商品房待售面積為54428萬平方米，創下近48個月新低，與最高點時相比下降了近三成。另外，7月底全國100個城市的新建商品住宅庫存總量為42369萬平方米，連續36個月同比下跌，并回落到了7年前的水平。持續三年的去庫存或已接近尾聲。

　　不同于2014年的土地流拍主要因市場銷售低迷而導致開發商拿地能力與意愿減弱，今年在房產銷售相對穩定的情況下土地流拍，更說明市場的自我調整與應變能力在不斷增強。2014年平均流拍率為4%，而今年達6%，其中一線城市超過了10%。盡管如此，據統計局數據，前7個月全國商品房銷售額7.83萬億元，同比增長14.4%，同期全國商品房銷售面積同比增長4.2%，成交均價同比增長9.7%。在銷售增長的同時，全國房屋新開工面積11.5億平方米，同比增長14.4%。土地市場總體趨冷，供給端不降反增，且多數指標保持了兩位數水平的高漲，表明地產商手中已有了較為豐沛的土地儲備，部分新增土地正在快步進入市場，由此維系了房地產開發市場較為積極的生態。

　　土地大量流拍并不等于土地供應增量萎縮，更不意味著由此引致商品房供給的短缺而造成房價將再上漲。統計顯示，今年以來，全國100大中城市住宅用地供應數量達3232宗，創2014年以來同期新高，同比去年增26.20%。其中二線城市住宅用地供應數量113宗，同比去年增20.98%，三線城市住宅用地供應數量1842宗，同比去年增33.00%；100大中城市住宅用地成交數量達2769宗，為2015年以來新高；全國國有土地使用權出讓收入31548億元，同比增長35.1%。

　　再清楚不過，政府從供給側調控房價的政策會繼續發力，房價合理回歸值得期待。

　　(作者系中國市場學會理事、經濟學教授)

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