房地產行業： 銷售融資趨弱 TOP50維持優勢

　　TOP50房企繼續展現優勢

　　2018年上半年房地產企業集中度進一步提升。TOP100房地產企業的銷售金額市占率已經從2015年的40%上升到了2018年上半年的69%，其中TOP31-50的中型房企在上半年的市占率增幅最大。TOP50房企繼續在銷售規模、營收、利潤、運營能力、負債控制和資金使用上具有相對優勢，有望在后續獲得更進一步的領先優勢。我們建議繼續關注A股中的優質且低估值的TOP50房企標的，建議關注綠地控股、新城控股、中南建設、金地集團等。

　　行業銷售增幅放緩，二季度起去化周期逐步降低

　　2018年1-7月全國商品房銷售延續了2015年以來的增勢，但增幅繼續放緩。2018年1-7月商品房銷售面積約9.0億平方米，同比增長4.21%，銷售金額7.83萬億元，同比增長14.37%，銷售面積與金額增幅均低于上年同期。目前行業庫存持續降低，二季度起各能級城市去化周期均逐步降低，去庫存取得階段成效。我們預計后續政策仍將偏緊，以保持去化成效。

　　融資渠道依舊緊張，開發投資趨于謹慎

　　2018年1-7月房地產開發投資資金來源總額和盈余增幅均放緩，其中開發投資資金盈余額在18年一季度甚至同比下降。去杠桿背景下，資金來源中國內貸款和個人按揭貸款同比下降，房企自籌資金同比大幅增長。1-7月全國房地產開發投資額達到約6.59億元，同比增長10.25%。這主要由于前期開發商加快拿地、土地投資增長所致，而施工投資和施工面積增幅實際同比下降。當期土地成交金額下降、購置面積微增，反映房企土地投資同樣趨于謹慎。

　　投資建議

　　行業銷售持續增長，但增速放緩；去杠桿背景下融資依舊偏緊，房企在施工和土地投資上均趨于謹慎。二季度起去化速度開始提升，但我們判斷當前政策仍將偏緊以保持去化成效。行業走勢偏弱、政策依舊偏緊的背景下，TOP50房企繼續在銷售規模、營收、利潤、運營能力、負債控制和資金使用上具有相對優勢，有望在后續獲得更進一步的領先優勢。我們建議繼續關注A股中的優質且低估值的TOP50房企標的，建議關注新城控股、中南建設、金地集團、綠地控股等。

　　風險提示：棚改支持力度下降帶動三四線成交走低；房貸利率水平持續抬升；需求端去杠桿超預期。

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