物業(yè)成本

　　集中式長租公寓是收下或者建起整棟房子，在整棟房子的基礎(chǔ)上改建或者裝修用作長租公寓，這種長租公寓方便集中式管理，很多都設(shè)置有公共空間和公用設(shè)施，方便年輕人休閑娛樂和交友，目前從事集中式長租公寓品牌包括自如寓、泊寓、冠寓和魔方公寓等，他們的經(jīng)營方來源很廣，包括國有背景的企業(yè)、開發(fā)商、房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、酒店企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)平臺型創(chuàng)業(yè)公司。

　　這種房子的獲取成本還是要看房子的性質(zhì)，目前市場上的集中式長租公寓大部分是商業(yè)、工業(yè)用地、自持性土地或者較偏地段的普通住宅用地。

　　這里面還有個區(qū)別，一個是拿現(xiàn)成的物業(yè)進(jìn)行重新裝修，這種長租公寓的前期成本主要是裝修建安費(fèi)，拿到的物業(yè)多是商業(yè)、工業(yè)物業(yè)或者地段較偏但是有集中產(chǎn)業(yè)區(qū)的住宅物業(yè)，總體來看比自建成本低，互聯(lián)網(wǎng)平臺型創(chuàng)業(yè)公司多是采用這種做法，市場上的收益率可以達(dá)到10%~20%，10年以內(nèi)回本。

　　另一種是從拿地開始自建，涉及這種的大部分是國有背景、開發(fā)商和酒店系的企業(yè)。

　　分散式長租公寓是通過租賃或受托的方式收集房子，將這些房子統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化管理、承租給租客的模式，這些房子是房東零散放出來的，所以一般分布零散。市面上零散放出的房子比整棟獲取的更多，相對房源多、獲取門檻比集中式也更低一些，目前從事分散式長租公寓的公司主要是一些房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

　　融資成本

　　時(shí)間就是金錢，建一個20年才能回本的項(xiàng)目，收20年租等著回本不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榈禺a(chǎn)公司一般是有不低的財(cái)務(wù)成本的，一般企業(yè)的融資方式有貸款，發(fā)債和ABS。貸款方面，房地產(chǎn)行業(yè)作為“三高一�！毙袠I(yè)是銀行貸款比較惜貸的行業(yè)。從發(fā)債來看，普通房地產(chǎn)公司債會根據(jù)評級、期限等不同利率有所差別，但是基本上都在5.5%以上。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：監(jiān)管超預(yù)期。

《房屋租賃行業(yè)：長租公寓融資工具深度解析》閱讀地址：http://www.osxg.com.cn/2018/0904/141788.htm