一線租賃供給端是核心矛盾、哪些城市房產稅壓力可能轉嫁？

　　市場上對于房產稅推出的可能及各項細節影響爭論不休。我們的想法很簡單，房產稅主要針對的是二套房及以上(或者免稅面積足夠覆蓋一套房)，那么通過厘清一線城市的住房結構：自住、空置、租賃，就握住了測算未來房產稅影響的鑰匙。無論未來房產稅細節如何，我們都可以通過這三類住宅的數據量化未來政策的影響。

　　這次討論的主要是未來可能會被納入房產稅征收范圍的增量，對于一些實際是居住用途的商業營業用房等，由于已經被納入了現行的房產稅征收范圍，因此我們沒有考慮。我們的測算思路如下：首先算出各個一線城市的住宅總存量，并通過寬帶互聯網家庭用戶數區分出居住與空置房屋，再通過租賃數據找出自住與出租的房屋套數，從而勾勒出了城市整體的住宅結構。在對房產稅的稅率、評估值等做出一定假設的情況下，測算出房產稅繳納稅額，以及對城市的住宅結構影響。

　　北京的空置率略高于上海廣州而租賃市場存在總量不足以及結構錯配兩大問題，因此一居室等小戶型的供給方房產稅轉嫁能力最強。北京的住宅存量571萬套，通過家庭寬帶用戶數算出的空置房屋72萬套，是北京新房二手房年均成交量的2.1倍。北京的公房與私房租賃總套數為264萬套，其中私房153.1萬套。因此居民手中的二套房總數為224.7萬套，按照市價的70%、稅率0.6%計算，征收房產稅456.8億，套均21358元/年，是同類型房屋房租的23%。北京2017年的租賃人口731萬，按照一間房兩人的標準也就是說目前北京的租賃市場需要366萬間房，缺口66萬間。

　　上海的空置率低于北京、租賃市場與北京類似，因此供給端議價能力強。上海的住宅存量820萬套，空置房屋100萬套，是上海新房二手房成交量的2.1倍。老公房出租套數98萬套，商品住宅出租65萬套。因此居民手中的二套房總數為263.7萬套，按照市價的70%、稅率0.6%計算，征收房產稅390.4億，套均14472元/年，是同類型房屋房租的14%。上海目前的租賃缺口按2人一間的標準，缺少103萬間。

　　廣州的空置率最低、租賃市場關系健康，租客有一定議價空間。廣州的住宅存量399萬套，空置房屋39萬套，是新房二手房成交量的3倍。租賃套數166萬套，居民手中的二套房總數為263.7萬套，按照市價的70%、稅率0.6%計算，征收房產稅91.9億，套均4744元/年，是同類型房屋房租的8.8%。廣州租賃人口292萬人，套均居住1.8人，居住條件較為寬松，租客有一定議價能力。

　　深圳的小產權房空置率高、商品住宅較低，租賃市場小產權房市場供大于求，租客議價空間強。深圳的住宅存量865萬套，空置房屋232萬套，主要為小產權房，無法交易。租賃套數349萬套，居民手中的二套房總數為409萬套，其中約398萬套為小產權房，11萬套為商品住宅及其他。按照市價的70%、稅率0.6%計算，征收小產權房房產稅100.3億，套均2520元/年，是同類型房屋房租的10.5%。商品住宅房產稅24.2億，套均21483元/年，是同類型房屋房租的24.4%。雖然深圳整體租賃市場供大于求，但是結構上小產權房為主的低價租賃市場供給溢出較為明顯，而商品住宅的中高端租賃市場則較為緊缺。因此對房產稅的轉嫁能力上，無論是租賃還是交易市場供給方均具有較強能力。

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