緊縮調控與陸續(xù)加碼的政策趨勢下，全國各地樓市以“穩(wěn)”基調持續(xù)發(fā)展，“房住不炒”的市場愿景也逐漸平穩(wěn)落地。

　　自6月底住房和城鄉(xiāng)建設部等七部委聯(lián)合重拳整治房地產(chǎn)市場亂象以來，北京、上海、廣州等30個城市于7月初至12月底開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，各地隨之密集發(fā)布了一系列調控升級政策，打響“反炒房攻堅戰(zhàn)”。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月已有上海、重慶、廈門、海口、寧波、佛山、昆明、唐山等逾40個城市發(fā)布了各類房地產(chǎn)調控升級政策，累計超過40次。

　　克而瑞研究機構指出，整頓期間，在7月出臺各類調控政策的城市中，除30城名單城市外，還包括寧德、臨汾、棗莊、大理等其他三四線城市。房地產(chǎn)市場具體調控手段還是聚焦于堅持因城施策、促進供求平衡、合理引導預期、整治市場秩序等方面。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，7月份調控政策內(nèi)容相比之前出現(xiàn)幾點變化：首先，調控政策次數(shù)環(huán)比6月份明顯增多，刷新了歷史單月記錄，調控密度空前；其次，調控城市從主要集中在二三線城市轉變?yōu)閺闹醒氲降胤健⒏骶�城市均有大量分布；第三，一線城市全面加入調控行列，尤其是深圳在7月31日發(fā)布了全面升級調控政策；第四，調控政策由之前的地方主導升級為中央及住建部定調加碼；第五，30城整治巡查，更多的是查漏補缺；第六，不僅僅針對個人買房，多個城市還發(fā)布了約束企業(yè)購房的政策，全面封堵投機炒房的可能性。

　　業(yè)內(nèi)認為，30城調控升級后，一線與熱點二線城市持續(xù)降溫態(tài)勢，同時引領全國市場愈趨平穩(wěn)。此前5月份出現(xiàn)的部分城市上漲現(xiàn)象，預計在整頓后，也有望出現(xiàn)退燒。

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　　解讀政治局會議定調樓市：調控還將進一步加碼

　　從去年至今年上半年，強有力的去杠桿政策在金融層面的成效是顯著的，但地方財政高度依賴房地產(chǎn)的問題愈加凸顯。

　　7月31日，中央政治局會議召開，會議公報合計上千字。其中專門針對房地產(chǎn)的內(nèi)容有73個字，7個分句——“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。”

　　值得關注的是，會議對房地產(chǎn)市場調控的表態(tài)在措辭上非常嚴厲。易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭注意到， “2017年3月兩會政府工作報告中指出：遏制熱點城市房價過快上漲。與之相比，此次的‘堅決遏制房價上漲’多了‘堅決’二字，語氣加強；沒提熱點城市，說明范圍擴大，比如三四線城市房價也在大漲；剔除‘過快’二字，說明連普通幅度的上漲也不能容忍了。”

　　多位業(yè)內(nèi)人士認為，此次會議傳遞的信號是，仍處于“起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見”等方面的工作的房地產(chǎn)稅有望加快；另外，調控手段也可能進一步加碼。“在一些熱門城市，限購政策可能進一步升級。最近幾個城市，如長沙、成都、海南、深圳，已經(jīng)做出了一些表率，對于企業(yè)實行限購，對于個人實行限售等。另外政策上會繼續(xù)堵漏洞，比如說通過離婚買房的，剛落戶還沒有社保的，在限購、限售等方面可能會加強管理。”楊紅旭說。

　　言外之意

　　新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，此次中央政治局會議通報字數(shù)不多，就有18個“穩(wěn)”字。核心態(tài)度就是在應對外部環(huán)境反復無常的變化時，保持定力、站穩(wěn)腳跟，用“穩(wěn)”應對不確定性。

　　歐陽捷稱，2016年10月以來，中央政府一直在下決心解決房地產(chǎn)問題，這一宏觀調控思路沒有發(fā)生任何根本變化。“‘因城施策、供求平衡、控制預期、規(guī)范秩序’正是這兩年調控正在做的事，‘控制房價在2016年10月的水平不上漲’的控房價口徑也從來沒有變過，目標就是‘穩(wěn)’，‘促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展’。”

　　“‘下決心解決好房地產(chǎn)市場問題’言外之意是對過去一段時間的調控態(tài)度、力度是不滿意的，如今必須下決心搞定這件事。整治市場秩序，是指七部委下半年的專項行動。”歐陽捷說。

　　房地產(chǎn)市場如今存在什么問題？歐陽捷認為，“房地產(chǎn)市場的問題，一是住房供求失衡，包括(地方政府)大量吸引人才卻沒有增加住房用地供應，在人口仍在凈流出的中小城市反而大量供應土地；二是市場秩序不規(guī)范，房企、中介等都存在這樣的問題；三是市場預期不利于樓市穩(wěn)定，供求失衡與房價上漲預期仍然存在。”

　　在2018博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇上，華遠地產(chǎn)股份有限公司原董事長任志強也表示，“政府在土地的配置上是錯位的，一線城市人口最向往的地區(qū)土地供應反而不足，供給和需求之間的矛盾，導致全國房價還在普遍地繼續(xù)上漲。”

　　在明確的調控目標之下，市場根本問題仍然存在。全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會創(chuàng)會會長聶梅生注意到，從去年至今年上半年，強有力的去杠桿政策在金融層面的成效是顯著的，但地方財政高度依賴房地產(chǎn)的問題愈加凸顯。任志強也稱，從今年1-6月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，上半年的投資主要是靠房地產(chǎn)支撐，稅收和稅外的其他財政經(jīng)費收入，主要也來源于房地產(chǎn)市場。“從目前的情況來看，地方財政壓力是巨大的。如果沒有土地收入和房地產(chǎn)的相關收入的話，對地方財政的還債能力和支撐能力影響是非常大的。”

　　結構性去杠桿

　　今年以來，央行持續(xù)的大額流動性投放不斷釋放寬松信號，市場短期提振，但也引發(fā)了重回“大水漫灌”老路將埋下中長期風險的擔憂。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，此次政治局會議的表態(tài)已經(jīng)反映出，決策層對于再次通過放松房地產(chǎn)調控對沖經(jīng)濟下行風險的可能性不大，表明不會走放水+房地產(chǎn)以復蘇經(jīng)濟的老路，擺正市場預期。

　　海通宏觀分析師姜超在研報中分析稱，會議對經(jīng)濟的評價發(fā)生了明顯變化，措辭由相對樂觀變得相對謹慎，并提出了六大工作目標。未來絕非再次大水漫灌，而是堅定不移去杠桿，在把住貨幣總閘門的同時，適當放緩節(jié)奏加強協(xié)調，而積極財政將是經(jīng)濟托底的主要手段。而會議同時表達了抑制地產(chǎn)泡沫和加大改革開放力度的決心，這意味著不會重走舉債投資、地產(chǎn)泡沫的老路。

　　歐陽捷也指出，此次會議在口徑上，將“去杠桿”調整為“結構性去杠桿”，流動性變成“合理充裕”。中央政府鼓勵資金流向實體經(jīng)濟，最核心的是“股市、債市、匯市、樓市”四大市場，最大的風險在于債市，一旦企業(yè)面臨債務違約風險，就會變賣、拋售資產(chǎn)，導致資產(chǎn)價格下跌，引發(fā)樓市泡沫破裂風險。因此，“必須調整去杠桿的結構、力度和節(jié)奏，有的行業(yè)還要繼續(xù)堅決去杠桿，有的要少一些去杠桿，有的要慢一點去杠桿。在此背景下，就需要補充一點流動性，避免債務違約風險大面積爆發(fā)。”

　　但歐陽捷也強調，“央行定向放水基本與房地產(chǎn)無關，雖然房企也會因上下游的實體產(chǎn)業(yè)的資金相對充裕而受益，不過監(jiān)管部門依然會嚴控資金流向房地產(chǎn)，房企不要有所奢望。”

　　調控趨勢

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，未來房地產(chǎn)市場調控不會放松。歐陽捷稱，“目前還是會繼續(xù)加強調控，繼續(xù)改善供求關系，繼續(xù)穩(wěn)定市場預期，這也是至少未來三年的住房市場大趨勢。”

　　楊紅旭認為，今年5、6月份，70城房價漲幅重新擴大，所以會議公報嚴厲表示會“堅決遏制房價上漲”，但是此處也不宜做過度解讀。

　　針對公報中提到的合理引導預期，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析認為，“未來合理引導預期的手段包括但不限于以下幾種，一是對于土地拍賣價格進行干預，例如限房價競自持、控制溢價率等手段；二是打擊違規(guī)行為，對于捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格等行為進行重點打擊；三是增加市場有效供應，不但增加普通商品房供應量，同時增加經(jīng)濟適用房、共有產(chǎn)權等保障性住房供應量；四是長遠來看，還需加快構建促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制。”

　　楊紅旭也提到，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的建設是一個復雜的問題，但是從公報內(nèi)容來看，房地產(chǎn)稅立法有望加速推進。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉也認為，房地產(chǎn)稅等調控政策將在2018年加速落地。“整體看，房地產(chǎn)調控已經(jīng)出現(xiàn)了質變。房地產(chǎn)長效機制已經(jīng)在租售并舉、房住不炒等環(huán)節(jié)開始快速落地，預計2018年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布。下一步應加快住房、土地供應、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度，以長效機制引導市場穩(wěn)預期。”

　　“政府一定是有后手的。”胡景暉認為，如果調控加碼，短期之內(nèi)就是調參數(shù)；長期就是房產(chǎn)稅。調參數(shù)的意思就是比如社保、個稅繳納的年限，貸款的首付比例，貸款的利率，包括商貸和公積金，這些參數(shù)都可以調的。“如果房地產(chǎn)稅出臺，地方政府的土地財政可以徹底破局，不用需要通過賣高價地來獲得財政收入。”(來源：21世紀經(jīng)濟報道)

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