中泰證券：下半年地產投資不宜過渡樂觀

　　7月31日，中共中央政治局會議明確表態，“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。”

　　對比，中泰證券發布報告稱，政治局會議對于房地產市場調控的措辭依然嚴厲，而在市場對未來經濟預期逐漸回落的過程中，上半年房地產投資數據卻持續超出投資者預期。

　　今年上半年，房地產各類數據表現不弱的核心在于規模效應，其中：主體貢獻主要來自于行業龍頭企業；結構貢獻主要來自于土地購置費；區域貢獻主要來自于二、三線及以下城市；品種貢獻主要來自于住宅投資、建設和銷售的周轉加速；而資金貢獻主要來自于銷售帶來的回款和房企的自籌資金。

　　從中，我們可以看到積極的一面，但隱憂也無法忽視。第一，無論是看銷售集中度還是融資的難度，中小房企的生存空間不斷壓縮，房地產行業內部優勝劣汰和整體規模壓縮的趨勢已在進行中，第二，當前土地購置費的當月同比已經為2013年以來的最快增速，持續增長的空間存疑。第三，住宅作為加快資金資產周轉的主要商品房標的，中小城市的購買力進一步挖掘，但這并不能代表房地產經濟的內生動力強勁，更可能是政府和房企以緩解資金壓力為目標而采取的透支性措施。

　　報告稱，政策定調或將緩和房地產的融資壓力和監管節奏，盡管金融監管有所緩和，但對于融資端的結構性去杠桿步調并未放松，房地產的調控政策也在持續，債券市場風險偏好的回升更多集中于有確定性政策支持的城投債，雖然去年下半年地產投資基數較低，但是下半年地產投資我們不宜過渡樂觀，政策導向仍然是左右房地產投資趨勢的主要力量。

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