中金公司近日發(fā)布最新研報(bào)稱，全面看多地產(chǎn)股，地產(chǎn)股估值已收縮至歷史低點(diǎn)，當(dāng)前位置投資機(jī)會(huì)凸顯。

　　研報(bào)稱，目前A、H地產(chǎn)板塊分別交易于7.2倍、6.5倍2018年預(yù)期市盈率，很多公司破凈。估值已收縮至歷史低點(diǎn)，資金倉位亦很低。預(yù)計(jì)龍頭公司今年銷售增速30-40%(上半年增速近30%)、明年20-30%，盈利增速今年35%(上半年增速30%)、明年29%。

　　該研報(bào)建議投資者把握兩條主線：1。 財(cái)務(wù)穩(wěn)健的行業(yè)龍頭；2。 都市圈土儲(chǔ)資源豐厚、銷售高增長(zhǎng)的高彈性標(biāo)的。

　　以下是中金公司核心觀點(diǎn)：

　　理由之一

　　前期來自宏觀層面的壓制正在消退

　　政策信號(hào)由“去杠桿”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)杠桿”，資金面將由前期過緊狀態(tài)轉(zhuǎn)為穩(wěn)健充裕，房企信用風(fēng)險(xiǎn)更加可控，驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)情緒加速改善。此外，在宏觀經(jīng)濟(jì)邊際企穩(wěn)向好的作用下，人民幣持續(xù)快速貶值的預(yù)期料將有所緩和，且匯率變動(dòng)本身對(duì)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)影響本就相對(duì)有限，不宜過度擔(dān)憂。

　　理由之二

　　本輪調(diào)控因城施策、因時(shí)調(diào)整，景氣周期被拉長(zhǎng)，波動(dòng)收窄。在目前宏觀經(jīng)濟(jì)弱勢(shì)而住房銷售強(qiáng)勢(shì)的背景下，房地產(chǎn)政策既難言放松，不宜再加碼。對(duì)于市場(chǎng)普遍擔(dān)心的房產(chǎn)稅，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)推，但時(shí)機(jī)還遠(yuǎn)不成熟，目前仍圍繞立法等前期準(zhǔn)備工作

　　理由之三

　　行業(yè)基本面韌性強(qiáng)

　　全國(guó)銷售面積2018年正增長(zhǎng)0-5%確定性高，上半年為3%，預(yù)計(jì)增速下半年將自7月起穩(wěn)步提升，其中一二線(及其所輻射都市圈)市場(chǎng)表現(xiàn)將優(yōu)于三四五線。在當(dāng)前宏觀和政策環(huán)境下，我們初步判斷銷售面積2019年將小幅下降5-10%(銷售額仍有望持平)。但如果宏觀政策環(huán)境繼續(xù)出現(xiàn)超預(yù)期改善，則基本面2019年有可能再度大超預(yù)期。

　　理由之四

　　集中度加速提升

　　龍頭開啟銷售、盈利雙輪強(qiáng)增長(zhǎng)

　　資金、土儲(chǔ)向頭部集中助推銷售、盈利集中度加速提升。預(yù)計(jì)龍頭公司今年銷售增速30-40%(上半年增速近30%)、明年20-30%，盈利增速今年35%(上半年增速30%)、明年29%。此外，預(yù)計(jì)銷售端毛利率將窄幅波動(dòng)，最早于2019年下半年觸底回升。

　　理由之五

　　估值至歷史低點(diǎn)，底部信號(hào)顯現(xiàn)

　　A/H地產(chǎn)股目前交易于7.2x/6.5xFY18e P/E和5.8x/5.1xFY19e P/E，較2018年NAV分別折讓51%和49%，很多公司破凈。估值已收縮至歷史低點(diǎn)，資金倉位亦很低。

　　我們認(rèn)為銷售/業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)及可能的估值修復(fù)將開啟一波較大的地產(chǎn)股反彈行情，而近期險(xiǎn)資入股龍頭公司、諸多房企大舉增持/回購，也從側(cè)面折射出底部信號(hào)。

　　風(fēng)險(xiǎn)

　　宏觀政策邊際放松弱于預(yù)期，房地產(chǎn)政策再加碼。

《中金公司：5大理由全面看多地產(chǎn)股》閱讀地址：http://www.osxg.com.cn/2018/0730/126213.htm