導(dǎo)讀

　　棚戶區(qū)改造，是過(guò)去三年支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尤其是三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的重大政策變量。不僅深刻地改善了民生、改變了城市面貌，也創(chuàng)造出驚人的住房需求、拉動(dòng)著投資、改變著行業(yè)格局，其對(duì)推動(dòng)三四線房?jī)r(jià)地價(jià)的影響，有待歷史評(píng)估。

　　當(dāng)前，政策已釋放出明確信號(hào)，去庫(kù)存任務(wù)基本完成，棚改貨幣化比例將大幅降低，這將如何影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)？按照“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”的標(biāo)準(zhǔn)分析框架(參考我們的《房地產(chǎn)周期》系列研究報(bào)告)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)是什么？本文旨在系統(tǒng)地對(duì)棚改貨幣化政策回顧、反思、總結(jié)和展望，得失均可為來(lái)者鑒。

　　核心觀點(diǎn)

　　1。 棚改貨幣化安置即將完成去庫(kù)存的歷史使命。

　　2016年-2017年，三四線通過(guò)棚改貨幣化去庫(kù)存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和18%；當(dāng)前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%。

　　2018年7月12日，住建部表示：“要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。各地要堅(jiān)持既盡力而為、又量力而行的原則，切實(shí)評(píng)估論證財(cái)政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，重點(diǎn)攻堅(jiān)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。”

　　繼續(xù)高比例棚改貨幣化已不合時(shí)宜，預(yù)計(jì)2018年貨幣化安置率40%，2019-2020年30%。一是三四線商品住宅去化周期降至7.6個(gè)月，房?jī)r(jià)上漲壓力大；二是隨著房?jī)r(jià)上漲，貨幣化成本快速上升。

　　2。 棚改貨幣化安置比例降低，將顯著逆轉(zhuǎn)三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。

　　2018年，如果三四線城市貨幣化安置比例降至40%，商品房銷售面積將減少0.6億平，銷售增速降低5.8個(gè)百分點(diǎn)；貨幣化安置比例每降低5個(gè)百分點(diǎn)，三四線商品房銷售面積增速降低1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　分地域看，沿海三四線商品房銷售對(duì)棚改貨幣化依賴度很低，東北、西北和西南省份依賴度較大。分城市群看，珠三角、長(zhǎng)三角、海西和京津冀四大城市群對(duì)棚改貨幣化依賴最小，除此以外的三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)棚改貨幣化安置的依賴度較高。

　　可以預(yù)見(jiàn)，棚改貨幣化安置比例降低后，東北、西北和部分西南省份，以及主要城市群之外的三四線城市，銷售將會(huì)受到較大影響。從某種程度上，過(guò)去三年的棚改貨幣化去庫(kù)存對(duì)非大都市圈周邊的三四線城市住房需求有一定透支，從開(kāi)發(fā)商庫(kù)存變成了居民庫(kù)存，我們預(yù)計(jì)那些沒(méi)有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口流入的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨長(zhǎng)達(dá)3-5年以上的供求格局調(diào)整。而有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口流入的一二線城市、大都市圈周邊以及區(qū)域中心城市仍然存在10年以上的城市化、工業(yè)化、國(guó)際化紅利(參考我們的《中國(guó)人口大遷移》報(bào)告)。

　　3。 棚改對(duì)未來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響

　　貨幣化棚改主要?jiǎng)?chuàng)造購(gòu)買力需求和去庫(kù)存，實(shí)物棚改將新增住房投資和供給，從貨幣化為主轉(zhuǎn)向?qū)嵨餅橹鳎�影響重大�?/strong>

　　1)拉動(dòng)6.2%商品房銷售：預(yù)計(jì)2018年1.4億平、2019-2020年1.6億平，分別占同期商品房需求面積的8.3%和5.1%。2018年貨幣化安置比例每降低5個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售面積減少0.17億平，增速降低1個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)2018年貨幣化安置比例降低至40%，商品房銷售面積減少0.69億平，銷售增速降低4%。

　　2)創(chuàng)造8.3萬(wàn)億投資：棚改通過(guò)三個(gè)渠道穩(wěn)投資，一是直接增加房地產(chǎn)投資，包括安置房投資和通過(guò)去庫(kù)存帶動(dòng)的商品房投資；二是棚改配套的基建投資；三是拉動(dòng)房地產(chǎn)40多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的投資。2018年-2021年，棚改將拉動(dòng)投資8.3萬(wàn)億。其中房地產(chǎn)投資3.2萬(wàn)億、棚改配套基建投資0.6萬(wàn)億，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)投資4.5億。2018年貨幣化安置比例每降低1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資增加19億元，投資增速微增0.02個(gè)百分點(diǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：棚改政策推動(dòng)不及預(yù)期，貨幣政策的不確定性

《任澤平：棚改貨幣化比例將降低 如何影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)？》閱讀地址：http://www.osxg.com.cn/2018/0720/121207.htm