銷售增速穩(wěn)步提升，新開工持續(xù)上揚(yáng)，土地購置熱情不減，多角度觀測行業(yè)韌性仍在。2018年1-6月商品房銷售面積為7.71億平，同比增速3.3%，前值2.9%，單月同比增速4.5%，前值8.0%；商品房銷售額為6.69億元，同比增速13.2%，前值11.8%；平均售價8762元/平米，同比漲幅12.0%，環(huán)比微降0.8%。銷售熱度持續(xù)回升，連續(xù)2個月單月增速為正，半年度房企沖業(yè)績帶動銷售熱潮。2018年1-6全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速9.7%，前值10.2%，單月同比增速8.4%，前值9.8%；其中新開工面積同比增速11.8%，前值10.8%，新開工增速持續(xù)上揚(yáng)；房企到位資金同比增長4.6%，前值5.1%；土地購置面積累計同比增速7.2%，前值2.1%，市場供銷兩端熱度持續(xù)。

　　東部地區(qū)回暖顯著，開工-銷售分化縮小；棚改貨幣化比例下行符合預(yù)期，三四線銷售值得關(guān)注。分地區(qū)來看，1-6月東/中/西/東北部地區(qū)商品房銷售面積同比增速分別為-5.4%/12.8%/10.0%/-1.1%，較前值分別變動1.3/-0.5/0.1/-4.4pct。東部地區(qū)銷售增速回升，主因區(qū)域開發(fā)投資熱度持續(xù)高位，推盤量增加、持續(xù)下滲三四線帶動市場回暖。根據(jù)中指周度高頻數(shù)據(jù)，2018年前27周全國31個樣本城市中，一線/二線/三四線城市銷售面積同比增速分別為-21.5%/5.8%/-11.5%，一二線城市銷售增速顯著回升，三四線增速尚可。住建部于7月12日會議中申明棚改不搞一刀切，未來棚改仍將持續(xù)推進(jìn)，但貨幣化比例降低將帶動三四線增速下行，建議持續(xù)關(guān)注三四線走勢。

　　新開工持續(xù)亮眼，到位資金增速回落，行業(yè)面臨加速整合。1-6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速9.7%，前值10.2%，增速持續(xù)回落，主因去年土地購置的基數(shù)效應(yīng)。新開工面積同比增速11.8%，前值10.8%，單月同比增速15.0%，前值20.5%；施工面積同比增速2.5%，前值2.0%，單月同比增速18.1%，前值18.4%，新開工及施工面積持續(xù)高速上揚(yáng)，在銷售目標(biāo)驅(qū)動下，大中型房企加速開工推盤的中觀現(xiàn)象得到宏觀驗證。到位資金同比增長4.6%，前值5.1%，單月同比增速3.0%，前值17.4%，單月增速顯著回落至1-4月水平，可見行業(yè)資金面壓力仍然較大，5月高增速主因按揭貸款高增28%，對比來看4月/6月值分別為0.6%/11.6%。在政策易緊難松的背景下，到位資金增速下行將拖累未來開發(fā)投資力度，融資及銷售進(jìn)一步向大中型房企集中帶來行業(yè)內(nèi)部加速整合。

　　按揭貸款略放松，利率持續(xù)上行，信用債與非標(biāo)到期償還壓力值得關(guān)注。按揭貸款端有所放松，居民中長期貸款當(dāng)月同比增速降幅收窄至-9.3%(前值-20.1%)，占新增貸款比例上升至34%(前值30%)。按揭利率上行速度放緩，5月首套房平均利率為5.60%，增幅4bp(前值5bp)。債券發(fā)行與開發(fā)貸均保持正增長，房地產(chǎn)信用債1-5月發(fā)行2497億元(92%)。融資成本上浮比例較大，房地產(chǎn)1-2年期信托收益率4月為8.25%，較年初增加90bp。從公開數(shù)據(jù)來看，今年四季度房企償債與信托到期規(guī)模較高，屆時銷售回款良好與融資能力較強(qiáng)的房企風(fēng)險較低。

　　投資建議：行業(yè)基本面持續(xù)向好，但政策趨嚴(yán)短期難轉(zhuǎn)向，個股機(jī)會大于行業(yè)機(jī)會。建議布局兼具融資能力與擴(kuò)張潛力的房企，一線龍頭融資風(fēng)險低、具有存量資源整合優(yōu)勢，主推：保利地產(chǎn)，招商蛇口，萬科A；二線中型房企受益城市發(fā)展、深度布局城市圈，成長性較強(qiáng)且融資渠道順暢，推薦：新城控股，藍(lán)光發(fā)展，陽光城，榮盛發(fā)展。由于房產(chǎn)稅預(yù)期持續(xù)加強(qiáng)，看好租售并舉政策持續(xù)落地，建議關(guān)注：光大嘉寶，世聯(lián)行。

《房地產(chǎn)行業(yè)1-6月數(shù)據(jù)點(diǎn)評：銷售穩(wěn)、開工強(qiáng)、購置升 行業(yè)韌性持續(xù)》閱讀地址：http://www.osxg.com.cn/2018/0717/120010.htm